土地评估作业指导书.doc

土地评估作业指导书 1．核实相关资料：主要对委托方提供的土地使用权清单进行审核。其中包括提供的资料与财务资料是否吻合，表格填列的内容是否齐全，数字是否准确等有关清单的格式主要按财政部关于评估报告规范要求填列的“无形资产一土地使用权清查评估明细表”为准。??? ?2．现场调查分析；(1)调查待估宗地所在地市县的自然条件、行政规划、经济发展、城市规划与城市性质、产业政策、和税收政策等；(2)现场勘察待估宗地及周围地区土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物结构、用途，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；(3)调查待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；(4)调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本。售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况。??? 3．根据估价对象的特点，明确土地使用权评估思路，选择合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。 土地使用者 应为中国银行**省（市、区）分行[或**县支行或营业网点] 1、如土地使用者直接写**省银行**县支行的，或中国银行的，可以不必换发证； 2、如土地使用者为三产或外单位的，则必须换发证。 座落 填写具体的位置 要求尽可能详细（以实际邮政通信地址为准） 土地 用途 划拨土地应登记为商服、营业、办公； 出让土地还可以为综合。 1、如划拨地已发为综合，只要土地使用者、面积不发生变化，可以不换发证，但土地评估时必须设定为主要用途； 2、划拨地尽可能不要登记两种用途；如登记为办公、住宅，须将住宅剥离掉，登记为办公或商服用地；如住宅为单身宿舍，可与办公合并，登记为办公或商服； 3、对于尚未办证或需要变更的土地，用途最好不要办为综合，应办成营业办公或商服。 使用权类型 应登记为国有出让或国有划拨两种 1、不要留空，对于填写国有土地或留空的，最好换发证； 2、集体土地必须办理征用，转为国有划拨或国有出让； 3、一宗地中既有出让又有划拨的，必须分开办证或分开评估。 终止日期 使用权类型为国有划拨的，终止日期留空；使用权类型为国有出让的，必须有终止日期。 1、终止日期超过法定最高使用年限的，按评估技术方案处理； 2、土地证没有终止日期的以《土地出让合同》为准；如果都没有终止日期则必须补填； 3、一证载有两种终止日期，必须分开发证。 使用权面积 应为各地中行自有的进入重组上市范围内的土地面积，包括独自使用的面积和共用分摊面积的和，面积单位统一为平方米。 1、如一宗地中既有营业、办公等主营业务，又有职工住宅、三产或外单位房地产的，必须将职工住宅、三产或外单位的土地通过分割分摊予以剥离； 2、如中行只有某一大楼中某一层建筑面积，其土地面积应按照自有建筑面积占总建筑面积的比例分摊该大楼的土地面积。 宗地图 土地证必须附宗地图，宗地图上的土地面积必须与证载面积一致。 1、如没有宗地图，必须补办有关手续，加上宗地图； 2、宗地图最好计算机绘制，手工绘制的只要面积准确也可以。 其他 出让土地除办证外，还需同时提供出让合同。 对于土地证中的地号、图号、土地等级等内容则按当地规定可有可无。 四、土地评估现场工作 土地评估现场工作组进驻现场前，应先进行房地初步匹配，并与各县（市）分行取得联系、核对现场评估宗地清单，就评估范围取得初步一致意见后，可开展土地评估现场工作。 1.需要从中国银行收集的资料 （1））））②收益还原法现场调查表（选择填写） ③成本逼近法现场调查表（选择填写） 3.有关现场调查表格的填写 （1）需要现场评估人员填写的表格： 评估师根据收集资料和现场调查情况填写现场调查表，包括所在县（市）一般因素调查表以及所选方法的现场调查表。一般因素现场调查表分县（市）