湖北自考房地产开发与经营管理00118知识点(考试必备,完全).doc

湖北自考房地产开发与经营管理00118知识点(考试必备,完全免费).txt和英俊的男人握握手，和深刻的男人谈谈心，和成功的男人多交流，和普通的男人过日子。 本文由蓝天Q风云贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 市场法 也称为比较法、 市场比较法、交 易实例比较法， 含 义 简要地说，是通 过类似房地产的 成交价格来求取 估价对象价值的 方法 成本法 是求取估价对象 在估价时点的重 新构建价格和折 旧，然后将重新 购建价格减去折 旧来求取估价对 象价值的方法 收益法 是预测估价对象 的未来收益，然 后将其转换为价 值来求取估价对 象价值的方法 假设开发法 也称为剩余法、预期开发 法、开发法、是预测估价 对 象 开 法 完成 后 的 价 值 和 后 续 开 发建 设 的 必 要 支出及应得利润，然后将 开 发 完 成 后的 价 值 减 去 后 续 开 发 建设 的 必 要 支 出 及 应 得 利润 来 求 取 估 价对象价值的方法 长期趋势法 运 用 预 测科 学 的 有 关 理论 和 方法， 特别是时 间 序 列 分析 和 回归分析， 来推 测、 判断房地产 未 来 价 格的 方 法 是房地产价格形 成的替代原理 依 据 是生产费用价值 论——商品的价 格是依据其生产 所必要的费用而 决定 是以预期原理为 基础的 是预期原理 从长期来看， 会 呈 现 出 一定 的 变 动 规 律和 发 展趋势 是同种类型的数 量较多且经常发 生交易的房地 对 象 产，例如：1.住 宅；2.写字楼； 3.商铺；4.标准 厂房；5.房地产 开发用地。 是在估价时点的 近期有较多的类 似房地产的交易 条 件 适用于评估那些 可独立开发建设 的整体房地产的 价值 适用于有经济收 益或有潜在经济 收益的房地产 上述房地产开发用地，凡 是 具 有 开 发或 再 开 发 潜 力 并 且 其 开发 完 成 后 的 价值可以采用市场法、收 益 法 等 方 法求 取 的 房 地 产 是 价 格 无明 显 季 节 波 动的 房 地产 一是自由竞争， 二是该种商品本 身可以大量重复 生产 是房地产未来的 收益和风险都能 够较准确地量化 1. 是 否 根 据房 地 产 估 价 的 合 法 原 则和 最 高 最 佳 使用原则，正确判断了房 地 产 的 最 佳开 发 利 用 方 式 2.是否根据当地房地 产市场状况，正确预测了 开发完成后的价值 拥 有 估 价对 象 或 类 似 房地 产 过 去 至 现在 较 长 时 期 历史 价 格资料， 并且要 求 所 拥 有的 历 史 价 格 资料 真 实、可靠 1. 搜 集 交 易 实 例；2.、选取可 比 实 例 3. 对 可 步 骤 比实例的成交价 格进行适当的处 理 1.弄清估价对象 房地产的价格构 成，搜集相关资 料 2.测算估价对 象重新购建价格 3.测算建筑所折 旧 4.求取估价对 象积算价格 运用报酬资本化 法：1.确定未来 收益期限 2.求取 未来净收益 3.求 取报酬率 4.选用 恰当的报酬率资 本化法公式计算 收益价格 1. 调 查 分 析待 开 发 房 地 产状况 2.选取最佳的开 发利用方式 3.预测后续 开发经营期 4.预测开发 完成后的价值 5.预测后 续 必 要 支 出与 应 得 利 润 6、测算待开发房地产价 值 1. 搜 集 估价 对 象 历 史 价格 资 料 2.化为同义 标准 3.得出一 定 模 式 4. 推 测、 判断估价对 象 在 估 价时 点 的价格 第六章 市场法及其运用 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有： 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：1.查阅交易实例有关部门的房地产交易资料；2.向房地产经 纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况；3.向房地产交易当事人、 四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况；4.同行之间相互提供； 5.与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、 出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关 信息。 个要求： 选取的可比实例应符合以下 4 个要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；2.可比实例 的交易类型应与估价目的吻合；3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；4.可比实例的成交价格应尽 量为正常市场价格