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房 地 产 销 售 推 广 作 业 指 导 书 二零零六年月房地产销售推广作业指导书 取得销售许可证 申办部门：天津市房地产管理局市场管理处在天津市行政许可服务中心办理，需提交以下材料： 提交《天津市商品房销售许可证申请书》； 填写《天津市商品房销售登记表》； 法人营业执照和相应的房地产开发资质发等级证书； 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》； 经批准的商品房建设投资计划、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》； 已按照规定交纳基础设施配套费用的证明； 已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同； 商品房项目基础工程形象部位的证明及图像资料； 施工进度和竣工交付日期； 商品房销售方案。 备注：办理时限为10个工作日 商品房销售许可证申办流程 营销策划 房地产项目必须重视过程。房地产开发是一个系统工程，在开发项目时，需要整合各种社会资源，以实现项目良好的市场价值。那么，在这个价值实现过程中，策划应该为房地产开发企业把好关。房地产精品创造是有过程的，房地产策划应该为精品的创造做好统筹工作，使项目运作变成一个闭合的、完整的区间。好的策划不仅能为项目带来更多成本。具体包括以下几个步骤： 市场调查 确定初步方案、作中期汇报 确定实操方案，完成策划书 营销策划核心概念 在合适的时间（Time）、合适的地点（Place）、以适当的价格（Price）、通过适当的沟通和促销手段（Communication promotion），将适当的产品和服务（Product service），提供给适当的人（People）。 营销理论元素（11P’S） Product（产品）、Promtion（促销）、Price（价格）、Place（渠道）、Public（公共关系）、Policy（政策力）、Probing（调研）、Partition（细分）、Prioritize（排序）、Position（定位）、Ｐeople（以人为本）。 营销策划流程图 备注：一般可在30天内完成整体策划。第一、二阶段工作在20天内完成。 市场调查 客户的需要是进行市场调查的一个方向盘，了解客户需要是做一个有效的市场调查项目的第一步。客户需求的定义越细致越准确，该项目的结果越能有效地满足客户的需求。 市场调查流程 确定调查目的及意义 在这一阶段中，调查者会从与客户、决策人员的谈话中了解客户所面临的问题、客户希望通过市场调查要了解的信息等等，从市场调查的角度定义该项目的目的、要达到的目标以及要得出的结果，并设计起调查类型（探索性、描述性或因果性），大致时间安排及预算等。 确定调查内容、设计调查方案 根据项目现阶段所面临的规划设计或销售等诸多问题，进行整理、归类，从而确立接下来调查的目的与意义，并根据目前反映的种种问题以及本着了解业界趋势、动态的原则，确立调查方法设计，问卷（提纲）设计，访问方定义，访问类型定义，抽样设计，编码方法设计，录入方法设计，统计方法设计，分析方法设计等具体的调查方案，以利于合理、有效的完成每一次的调查工作。 确定调查时间、区域 在确定了上述调查目的、内容后，应定期或不定期的组织对同类型产品的调查、追踪等，由项目所在区域辐射到周边，包括对本市重点项目的调查等，以便使参与项目运营人员充分的了解市场信息，从而制定出切实可行的项目操作手法，充分迎合市场、客户的需求等。 实地执行（访问） 问卷调查的实地执行包括访问员和抽样元的召集、筛选及培训，访问过程及抽样过程的督导，问卷回收及检查，复核等等。非问卷调查的事实则包括资料收集员的准备，资料收集过程的控制以及资料的整理等；另外，背景资料的获得与分析在这一阶段至关重要，其可能包括的有客户提供的本单位本行业的情况，公开出版物上的数据以及其他信息。通过对背景资料的分析可以更好的了解客户的现状及问题所在。 数据整理、撰写调查报告 通过上述的实地执行以及背景资料的收集等，细致合理的编码，准确地数据录入，合理的统计分析，简明有据的报告撰写，优美的报告拍板，直观的图片插入以及结论的口头陈述时一个调查报告成功的重要因素，最终应以图表、数字、示例等形式反映自己和竞争对手的优劣势分析，从而为项目的运营创造先决的市场依据与条件。 及时了解客户、市场的必威体育精装版信息 一个项目调查报告的啼叫并不意味着一个市场调查项目的结束，客户、公司在使用调查报告及数据中所遇到的问题仍为研究者所关注，因此，及时补充、更新项目信息以及市场的反馈信息仍是调查工作的一个重要环节。 确定初步方案、作中期汇报 当项目进入营销阶段时，策划需要把各种营销资源和营销手段整合起来。简单地说，策划需要确保产品的组织管理和营销推广具备明确的目的和有序的组织。具体步骤如下： 市场定位与产品设计定位