房产配套设施应区别况摊销成本.doc

房产配套设施应区别情况摊销成本 2011-2-23 14:56　朱学飞　【大 中 小】【打印】【我要纠错】 　　某房地产公司在2007年～2009年间开发了两个小区，小区内都建造了会所、幼儿园、游泳馆。其中两个会所均属于两个小区的全体业主；一个小区的幼儿园已捐赠给市教育委员会，但另一个小区的幼儿园转作本公司的资产；而两个游泳馆，一个捐赠给一家附近的民办学校，另一个在没有转作固定资产的情况下出租给另一家企业了。该房地产公司财务经理咨询：如今两个小区的商品房均已销售完毕，而这些房产配套设施的成本该如何摊销，又该如何在税前进行扣除？ 　　首先，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条和第十七条第（一）项的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；但将建造的配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位的除外。所以，该公司捐赠给附近民办学校的游泳馆，应视同销售开发产品确认收入缴纳企业所得税，而捐赠给市教育委员会的幼儿园则不需视同销售处理。同时，根据以上规定，属于全体业主的两个会所、转作本公司资产的幼儿园以及没有转作本公司资产但对外出租的游泳馆（未明确产权归属）均不需视同销售处理。 　　其次，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十七条和第二十六条的规定，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象；企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费摊入能够对外经营销售的成本对象；配套设施属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 　　除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。因此，该公司捐赠给民办学校的游泳馆应单独核算成本，在按该公司近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格或者由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定视同销售收入额的前提下，扣除游泳馆的开发成本以确认视同销售所得。但是，还需要注意的是：由于直接捐赠给民办学校的游泳馆不符合“公益性捐赠”的条件，所以企业捐赠游泳馆时将开发成本计入“营业外支出”后，不得在税前进行扣除；对于属于全体业主的两个会所和捐赠给市教育委员会的幼儿园的成本可先作为过渡性成本对象进行归集，计入“开发成本——公共配套设施”科目，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象；而转作本公司资产的幼儿园的成本则应该按照建造固定资产进行处理，不得在税前进行扣除；对于没有转作本公司资产但对外出租的游泳馆（未明确产权归属）的成本也应一律按照建造开发产品进行处理，即暂时不能结转并税前扣除，而须待该部分资产明确产权归属时再视不同情况而定。 　　最后，对于两个会所和捐赠给市教育委员会的幼儿园又该如何将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象呢？根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十九条和第三十条的规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。在具体摊销上，属于一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；属于分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 　　一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理 　　《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。　所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。　【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修