房地产会计实务操作成本核算.doc

房地产业成本和费用的会计处理 房地产的开发建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济活动。在开发经营过程中，企业一方面要建成并向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施和配套设施，另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用，而其中为某个特定开发项目所发生的费用，应将其对象化，计入各该开发项目的成本，称为开发成本。因此，房地产开发经营企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成，它是房地产开发经营企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本，提高经济效益，增强企业市场竞争能力，有着重要意义。为了充分发挥成本费核算的作用，在成本费用核算中必须遵循下述要求。 一、结合房地产行业特色、遵循会计核算的基本原则 为了加强成本管理工作，发挥成本核算的作用，房地产开发企业成本核算的原则 （一）客观性原则 客观性原则要求会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。 客观性是对会计工作的基本要求。会计工作提供信息的目的是为了满足会计信息使用者的决策需要，因此，就应做到内容真实、数字准确、资料可靠。 （二）可比性原则 可比性原则要求企业的会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致相互可比。只要是相同的交易或事项，各企业就应当采用相同的会计处理方法。 （三）一贯性原则 一贯性原则要求企业的会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。如有必要变更，应当将变更的内容和理由、变更的累积影响数，以及累积影响数不能合理确定的理由等，在会计报表附注中予以说明。 （四）相关性原则 相关性原则要求企业在收集、加工、处理和提供会计信息过程中，充分考虑会计信息使用者的信息需求，相关的会计信息能够有助于会计信息使用者评价过去的决策，证实或修正某些预测，从而具有反馈价值；有助于会计信息使用者做出预测，做出决策，从而具有预测价值。 （五）及时性原则 及时性原则要求企业的会计核算应当及时进行，不得提前或延后。 会计信息的价值在于帮助所有者或其他方面做出经济决策，具有时效性。即使是客观、可比、相关的会计信息，如果不及时提供，对于会计信息使用者也没有任何意义，甚至可能误导会计信息使用者。 （六）明晰性原则 明晰性原则要求企业的会计核算和编制的财务会计报告应当清晰明了，便于理解和使用。会计记录应当准确、清晰，填制会计凭证、登记会计账簿必须做到依据合法、账户对应关系清楚、项目完整、数字准确。 （七）权责发生制原则 权责发生制原则要求企业的会计核算应当以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。 （八）配比原则 配比原则要求企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。 在会计核算工作中坚持配比原则有两层含义：一是因果配比，将收入与其对应的成本相配比，如，将主营业务收入与主营业务成本相配比，将其他业务收入与其他业务成本相配比；二是时间配比，将一定时期的收入与同时期的费用相配比，如将当期的收入与管理费用、财务费用等期间费用相配比等。 （九）历史成本原则 历史成本原则要求企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。 （十）划分收益性支出与资本性支出原则 划分收益性支出与资本性支出原则，要求企业凡支出的效益仅及于本会计期间（或一个营业周期），应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计期间（或几个营业周期）的，应当使用为资本性支出。 （十一）谨慎性原则 谨慎性原则要求企业在面临不确定因素的情况下做出职业判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，即不高估资产或收益，也不低估负债或费用。 例如：要求企业定期或者至少于每年年度终了，对可能发生的各项资产损失计提资产减准备等，就充分体现了谨慎性原则，体现了谨慎性原则对历史成本原则的修正。 （十二）重要性原则 重要性原则要求企业对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方法。对资产、负债、损益等有较大的影响，并进而影响财务会计报告使用者据以做出合理判断的重要会计事项，必须按照规定的会计方法和程序进行处理，并在财务会计报告中予以充分、准确地披露；对于次要的会计事项，在不影响会计信息真实性和不至于误导财务会计报告使用者做出正确判断的前提下，要适当简化处理。 在评价某些项目的重