房地产估价公司估价量管理制.doc

房地产估价公司估价质量管理制度 为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。 ? ? ? ? ? ? 一、估价基础数据的搜集、整理 ? ? ? ? ? ? ? ? 为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括： ? ? ? ? ? ? 1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格； ? ? ? ? ? ? 2.????土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件； ? ? ? ? ? ? 3.????房屋重置价格及配套文件； ? ? ? ? ? ? 4.????新建房屋造价水平及成本费用构成； ? ? ? ? ? ? 5.????城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件； ? ? ? ? ? ? 6.????其他地方性规定等资料。 二、评估技术操作要求1、业务受理 接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握： 1)? 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求； 2)? 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）； 3)? 项目的技术难度与委托方的时间要求； 4)? 预计应收、实收评估费与评估成本的比较； 5)? 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。 通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。 2.? 拟定估价作业方案 主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。 3. 实地勘察实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字4. 估价方法选用 根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。5. 估价结果确定 重点是 当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。 6.? 估价报告撰写 各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。 估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用： 1) ?固定式报告 a)? 类似交易实例较多的单套普通住宅估价； b)? 类似交易实例较多的成套商业门面估价； c) ?评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价； d)? 对整体房地产进行析产分割的分户报告； e)?? 城市房屋拆迁评估的分户报告。 2) ?自由式报告 a)? 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价； b)? 司法鉴定类估价； c)? 房地产纠纷类估价； d)??析产、分割的房地产整体估价； e)??城市房屋拆迁类整体房地产估价； f)? 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价； g) ?无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价；7. ?估价报告的组成和内容 1)? 估价技术报告要求： a) ?固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。 b) 自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。 2) 报告的编号和要求： 公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）号 ? ? ? ? ? ? 3)? 报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。 8.? 估价报告的复核：具体要求见“三、估价报告的复核制度”。 9. 估价报告交付