房地产估价师《理论方法》押密试题及答案2.docx

房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案2二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（　　）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长2、房地产的独一无二特性导致了（　　）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大3、根据求取建房产估价师网上培训/kcnet590/筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（　　）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.分部分项法4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（　　）。A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用5、工业房地产的区位影响因素主要考虑（　　）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度6、利用均衡原理判房产估价师网上培训/kcnet590/定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　　）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（　　）。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积　C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（　　）。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（　　）。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（　　）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（　　）。A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（　　）。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（　　）。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（　　）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　　）2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（　　）3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　　）4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（　　）5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（　　）6、在有较多土地供应者的情况下