房地产估价师价理论方法模拟试卷4.doc

房地产估价师价理论与方法模拟试卷4 　　判断题 　　1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。　　A、对　　B、错 　　2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。　　A、对　　B、错 　　3、成本估价法又称重置成本法。　　A、对　　B、错 　　4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。　　A、对　　B、错 　　5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。　　A、对　　B、错 　　6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。　　A、对　　B、错 　　7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。　　A、对　　B、错 　　8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。　　A、对　　B、错 　　9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。　　A、对　　B、错 　　10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。　　A、对　　B、错 　　11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。　　A、对　　B、错 　　12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。　　A、对　　B、错 　　13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。　　A、对　　B、错 　　14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。　　A、对　　B、错 　　单项选择题 　　1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。　　A、850　　B、845　　C、869　　D、857 　　2、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。　　A、800　　B、900　　C、1000　　D、大于1000 　　3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。　　A、833.33　　B、830.45　　C、828.25　　D、827.64 　　4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。　　A、50万元　　B、55万元　　C、60万元　　D、60万元以上 　　5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。　　A、拆迁费用　　B、建造建筑物费用　　C、公共设施建设费用　　D、市政设施建设费用 　　6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。　　A、417　　B、500　　C、460　　D、450 　　7、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。　　A、环境因素　　B、质量因素　　C、区域因素　　D、新旧程度 　　8、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。　　A、甲的等于乙的　　B、甲的高于乙的　　C、甲的低于乙的　　D、难以判断 　　9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。　　A、类似房地产的客观　　B、类似房地产的最高　　C、类似房地产的最低　　D、该宗房地产的实际 　　10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％　　B、可比实例的