房地产估价师开发经与管理模拟题(下).doc

房地产估价师开发经营与管理模拟题29.可行性研究报告中，一般不包括( ) 　　A封面 B摘要 C 初步设计方案 D附表 　　答案：C 　　解析：初步设计在可行性研究阶段后。 　　30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为(　　) 　　A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件 　　答案：B 　　解析：见教材187页。 　　31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于( ) 　　A 1 B 1.2 C 1.5 D 2 　　答案：B 　　解析：当小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务. 　　32.某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的( )性. 　　A适应性 B位置固定性 C政策影响性 D相互影响性 　　答案：D 　　解析：这是房地产的相互影响性. 　　33.增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的(　　)阶段. 　　A　第一　　B第二　　　C第三　　　　D第四 　　答案：B 　　解析：增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的二阶段. 　　34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是(　　) 　　A认知价值定价法　　　　　B领导定价法 　　C目标定价法　　　　　　　D成本加成定价法 　　答案：C 　　解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法 　　35.以下调查中，不属于不可控调查的是( ) 　　A市场容量调查 B消费行为调查 　　C市场环境调查 D营销因素调查 　　答案：D 　　解析：企业的营销手段是可控的 1.工程项目管理的基本职能是计划、( ) 　　A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈 　　答案：ACD 　　2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 　　A土地供应计划 B地价的杠杆作用 　　C诚信建设 D税收政策 E 政府定价 　　答案：ABD 　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。 　　3.经营收入包括( ) 　　A销售收入 B出租收入 　　C自营收入 D营业外收入 E上年未分配利润 　　答案：ABC 　　解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入. 　　4.房地产开发项目的主要不确定因素有( ) 　　A土地费用 B建安工程费用 C 运营费用 　　D空置率 E容积率 　　答案：ABE 　　解析：CD 主要为置业投资项目的不确定因素. 　　5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( ) 　　A最乐观预测值 B最悲观预测值 　　C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始的评估值 　　答案：ABC 　　解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值 　　6.财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。 　　A成本利润率 B投资利润率 　　C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率 　　答案：BCD 　　解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。 　　7.个人住房抵押贷款包括 ( ) 　　A商业性住房抵押贷款 B商用房地产抵押贷款 　　C政策性住房抵押贷款 D在建工程抵押贷款 　　E个人置业抵押贷款 　　答案：AC 　　解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。 　　8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人( )方面。 　　A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容 　　B办公人员数量 C声誉 　　D财务的稳定性和长期盈利的能力 E所需面积大小 　　答案：ACDE 　　解析：不用考虑办公人员数量。 　　9.产生房地产泡沫的原因包括( ) 　　A土地的有限性和稀缺性 　　B投机需求的膨胀 　　C金融机构的过度放贷 　　D开发商对市场预测的偏差 　　E开发商之间的非理性行为 　　答案：ABC 　　解析：DE为房地产过度开发的成因. 四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。) 　　1. 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少? 　　答案： 　　(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月 　　n,=12×6=72月 　　(2) 月还款额为: 　　A=P?i?(1+i)n/[(1+i)