房地产估价师考试-地产估价案例分析总结记录.doc

一、综合察看 1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。 2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 3、 估价时点是否准确 4、 修正年限是否正确 5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由 7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 8、 注意利息的计算方式，期限 9、 报告有效期应以报告完成之日为准 10、 现实用途和法定用途相符 11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法 12、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算） 13、 要察看估价类型,对照规范对此要求 14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的 16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况 17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等 18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复 19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确 四、成本法 1、 成本应为社会平均成本,即客观成本 2、 注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋） 3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明 4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确 5、 入股的估价应说明入股后的用途 6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% 7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中 8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 9、 用成本计算而非成本价 10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 五、假设法 1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71） 2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现 4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 房地产估价报告常见错误 一、报告书不完整（共8项内容） 1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告 7. 估价技术报告 8. 附件 二、报告书不完整 1. 估价结果报告书漏项（共13项内容） 一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所） 二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级） 三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） 四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向） 五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） 七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料） 八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） 九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） 十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） 十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） 十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 2. 估价技术报告漏项（共7项内容） 一) 个别因素分析 二) 区域因素分析 三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） 四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） 五