房地产估价师考试《地产估价案例与分析》试卷.docx

一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。 　　（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么? 　　（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：　　1．以商品住宅销售均价为基础估价；　　2．以商业用途土地价格为基础估价。　　请问：　　1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。　　2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。 　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）　　（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄　　妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。　　1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ 　）万元。　　A．11.43　　B．11.77　　C．22.86　　D．23.53 　　2-6（略） 　　7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ 　）。　　A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地? 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润　　B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益　　C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法　　D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题 　　（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表： 名称　 建筑面积（㎡）　 建筑基底面积（㎡）　 房屋结构　 建筑物重置单价（元/㎡）　 建筑物成新率　 店面　 1 000　 1 000　 砖混　 800　 90%　 仓库　 2 000　 2 000　 砖木　 500　 85%　 住宅　 1 500　 1 500　 砖混　 650　 90%　 　　8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ 　）。　　A．耕地占用税　　B．征地管理费　　C．耕地开垦费　　D．新增建设用地有偿使用费 　　9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ 　）。　　A．22.22%　　B．33.61%　　C．36.55%　　D．37.80% 　　10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ 　）。　　A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定　　B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价　　C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定　　D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值 　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） 封面和目录（略）致委托人函（略） 估价师声明 　　我们郑重声明：　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的