房地产估价师考试《地产估价理论与方法》练习2.doc

2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习2 　　1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（　 ）。　　A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％　　B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％　　C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％　　D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％。 　　2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6％，则两宗土地价格相比（　 ）。　　A．甲大于乙　　B．甲小于乙　　C．甲等于乙　　D．无法确定 　　3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。　　A．667　　B．1333　　C．1000　　D．500 　　4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的价格为（　 ）万元。　　A．833　　B．2500　　　C．1250　　D．1067 　　5．已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　 ）。　　A．7.78％　　B. 8.28％　　C．13.21％　　D．14.21％ 　　6．开发经营期的起点是（　 ）。　　A．取得估价对象的日期　　B．开始施工建设的日期　　C．开始预售的日期　　D．开始销售的日期 　　7．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10％，则开发完成后房价现值为（　 ）万元。　　A．1562.89　　B．1652.89　　C．1502.63　　D．1520.63 　　8．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（　 ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。　　A．区域规划　　B．临街状况　　C．周围环境　　D．地形地势 　　9．路线价法特别适用于对（　 ）进行估价。　　A．单宗土地　　　B．多宗土地　　C．部分土地　　D．待开发土地 　　10．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（　 ）的建筑物。　　A．用途相同且价格差异不大　　　B．建筑面积相同且价格差异不大　　C．规模相同且价格差异不大　　D．各部分的房地价值有差异且差异不大 　　1．已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。标准宗地为临街宽度为20英尺，临街深度为100英尺地块。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺，运用四三二一法则计算，地块乙的总地价为（　 ）万元。　　A．65.4　　B．81.8　　C．87.2　　D．109.0 　　2．防范估价风险的最后一道防线是（　 ）。　　A．撰写估价报告　　　B．审核估价报告　　C．出具估价报告　　D．估价资料归档 　　3．一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少（　 ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。　　A．1　　B．2　　C．3　　D．4 　　4．如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（　 ），就可以计算其平均发展速度，采用该一平均发展速度进行预测。　　A．较大　　B．较小　　C．不同　　D．大致相同 　　5．在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的（　 ）。　　A．可接受性和现实社会需要程度　　B．现实社会需要程度和未来发展趋势　　C．可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势　　D．可接受性和未来发展趋势 　　1．市场价值是指房地产在满足（　 ）等条件下进行交易最可能的价格。　　A．卖方和买方掌握必要的市场信息　　B．不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价　　C．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象　　D．卖方和买方追求各自利益的最大化　　E．卖方和买方急于完成交易 　　2．下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（　 ）。