房地产估价师考试《论与方法》真题.doc

2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案 一、单项选择题（共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（　 ）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估 2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　 ）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果 3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（　 ）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿 4．房地产供给有限特性的本质是（　 ）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大 5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（　 ）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　 ）万元A．2500B．3000C．3500D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（　 ）。A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可 12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（　 ）。A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（　 ）元/m2。A．8571B．10000C．13393D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　 ）元/m2。A．2585B．2393C．2955D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　 ）元/m2。A．7020B．7091C．7380D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　 ）A．0.4、0.4、0.2B．0.3、0.4、0.3C．0.4、0.2、0.4D．0.4、0.3、0.3 17．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为（　 ）万元。A．5286.72B．7552.45C．9939.23D．14198.90 18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（　 ）万元。A．96.80B．592.81C．691.61D．667.22 19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　 ）A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作