房地产估价师考试报条件及考试科目.doc

房地产估价师考试房地产开发与经营与管理全真模拟题含答案（2） 一、单项选择题（共35题，每题1分。） 1．房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A适应性 B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性 D相互之间的影响性 答案：C 解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性 2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资. A 50.5 B 60 C 65 D 75 答案：C 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( ) A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 答案：B 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权出让 D 土地使用权转让 答案：C 解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场 5．一般来说，认知定价法所确定的价格（　　）价值定价法所确定的价格。 Ａ高于　　　Ｂ低于　　　Ｃ等于　　　Ｄ高于等于 答案：Ａ 解析： 6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台. A102 B120 C108 D88 答案:C 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列说法不正确的是( ) A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。 C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上 D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。 答案：A 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。 8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ） A P（1+i）n B P（1+i*n） C P*n*i D A（1+i）n 答案：B 解析：Fn= P（1+i*n） 9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ） A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元 答案：B 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．从房地产投资的角度说,风险是指( ) A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 答案：B 解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小. 11．风险最大的是商业物业风险,是因为( ) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难 C商业的社会发展方向不易预测 D商业人员无法竞争时心理变化很大 答案：A 解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 12．房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。 A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态 答案：D 解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。 13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ） A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率 答案：A 解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。 14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ） A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。 B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。 C分析时要设定不确定因素的变化范围 D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 答案：B 15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 A10日 B15日 C1个月 D2个月 答案：C 解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 16．个人住房抵押贷款期