房地产估价师考试案分析串讲.doc

2011年房地产估价师考试案例分析串讲 第一章 房地产估价文书写作 一、房地产估价文书的种类及作用 一 估价委托书 二 估价委托合同 三 估价项目来源和接洽情况记录 四 估价作业方案 五 估价所需资料清单 六 估价对象实地查勘记录 七 估价报告 八 估价报告内部审核表 九 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录 十 估价报告交接单 二、房地产估价报告的构成要素 掌握 指错题 一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成： 1 封面; 2 目录; 3 致估价委托人函; 4 注册房地产估价师声明; 5 估价假设和限制条件; 6 估价结果报告; 7 估价技术报告; 8 附件。 三、房地产估价报告的写作 掌握 指错题 一 封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.估价委托人 4.估价机构 5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号 二 目录的写作 三 致估价委托人函的写作 致估价委托人函的写作内容应包括：标题 致估价委托人函 、估价委托人 名称或者姓名 、估价目的、估价对象 名称、坐落、范围、规模、用途、权属 、估价时点、价值类型 名称 、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须—致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。 四 注册房地产估价师声明的写作 注册房地产估价师声明中应包括以下内容： 1 我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本估价报告中的估价对象没有 或有已载明的 利害关系，也与有关当事人没有 或有已载明的 个人利害关系或偏见。 4 我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5 我们已 或没有 对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名 。 7 其他需要说明的事项。 在注册房地产估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。 五 估价假设和限制条件的写作 六 估价结果报告的写作 估价结果报告应记载以下事项： ①标题; ②估价委托人; ③估价机构; ④估价对象; ⑤估价目的; ⑥估价时点; ⑦价值定义; ⑧估价依据; ⑨估价原则; ⑩估价方法; 11估价结果; 12估价人员; 13估价作业日期; 14估价报告使用期限。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。 七 估价技术报告的写作 房地产估价技术报告应包括以下内容： ①估价对象实物状况描述与分析; ②估价对象权益状况描述与分析; ③估价对象区位状况描述与分析 ;④市场背景描述与分析; ⑤最高最佳利用分析; ⑥估价方法适用性分析; ⑦估价测算过程; ⑧估价结果确定。 第二章 不同类型房地产估价 一、居住房地产及其特点（掌握） （一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 （二）具有较强的相似性、可比性 （三）不同类型住房价格内涵差异明显 二、影响居住房地产价格的主要区位状况（掌握） 1．位置 2．交通条件 3．生活服务设施 4．教育配套设施 5．环境质量 三、影响居住房地产价格的主要实物状况（掌握） 1．建筑结构、类型和等级 2．设施与设备 3．建筑质量 4．装饰装修 四、居住房地产估价的常用方法（掌握） 居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。 （一）市场法 由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 （二）成本法 成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。 （三）收益法 采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。 五、商业房地产及其特点（掌握） 1．收益性 商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级