房地产估价师考试案分析真题.doc

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房地产估价师考试案分析真题

2011年房地产估价案例与分析试题 一、问答题(共3 题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/M2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (二)甲公司拥有的某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值. 请问: 1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些? 2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料? ? ? ? ? ? ? ? (三)某房地产估价机构接受委托,评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问: 1.四个交易实例是否可以选作可比实例? 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 二、单项选择题(共3 大题,10 小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) (一)2009年10月1日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日,甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点,2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日,政府因公共利益需要,对该综合楼做出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。 1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值先(???? )亿元。 A 10????? ??B .11?????? ????C.13 ????????????D 15 2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为(????? )亿元。 A. 12?????? ?B. 14???????? ?C. 15 ???????????D.16 3.征收补偿时,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应(???????? )。 A.委托房地产估价机构评估确定 B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定 C 由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定 D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定 4.政府发布的征收决定公告中,一般不包括的内容为(???????? )。 A.征收补偿方案???? B.行政诉讼权利???? C.行政复议权利??? D.搬迁期限 (二)甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格, 经调查:甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款欠款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款为2000万元。在估价时点,该办公楼全部可销售面积为5万M2 ?, 其中已售出3万M2 ,经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2,拍卖变现时费用及税金为2500万元。 5.法院第一次拍卖保留价应为(?????? )万元。 A.7500 ?????????B.9600 ????????C.1200O ??????D l800O 6.拍卖完成后,首先应支付的费用为(???????? )。 A 施工单位工程款?? B.银行贷款??? C 第三方欠款??? D.拍卖变现时的费用及税金 7.

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