房地产估价师考试理与方法辅导解析(7月版).doc

2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析1.内部审核估价报告 内部审核的项目 估价报告的完整性 估价的假设和限制条件 估价目的及价值类型和定义 估价对象的界定、描述和分析 市场背景描述与分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程 估价结果确定及表述 估介报告的规范性、文字表述、排版、外观 内部审核的结论性意见 可以出具;作适当修改后出具;应重新撰写;应重新估价。 2.交付估价报告 应由至少2名注册房地产估价师在估价师声明处签名并注明注册号 估价机构在《致委托人函》中加盖公章 估价机构的法定代表人或执行合伙人可以在此《致委托人函》中签名 参与估价的其它人员和骋请的外部专家可以在相关位置上签名 经委托人书面同意合作进行估价的，应以合作双方的名义共同出具估价报告 3.估价资料归档 归档目的 建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作 归档的内容 向委托人出具的估价报告(包括附件) 《估价委托书》和《估价委托合同》 实地查看记录 估价报告内部审核表 估价报告交接单 估价项目的来源和接洽情况记录 估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整或者修改意见记录 其它 档案保存期限 自估价报告出具日期起算，应当不少于10年 保存期届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务结束为止 估价机构终止的 其估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构 【2006年真题】 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( 　)年。 A.15 B.16 C.17 D.20 【答案】B 4.分析估价对象价值 要形成市场背景分析和估价对象最高最佳使用分析 抵押估价的还要形成估价对象变现能力分析 5.测算估价对象价值 限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集 对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由 6.判断估价对象价值 不同估价方法结果有较大差异的原因 计算过程是否有误;基础数据是否正确;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;是否符合估价原则;房地产市场是否处于特殊状态。 一般情况下的综合方法(测算无误，结果差异不大时) 可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法 选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重 当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时 不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果 应视不同的情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果 或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合 【重点】权重的确定 采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3 采用三种方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2 采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.15 7.撰写估价报告 估价报告的质量 内在质量 估价结果的合理性和准确性 估价方法选用的全面性和正确性 估价参数选取的合一性和准确性 外在质量 文字表述、文本格式以及印刷质量等 估价报告的形式 采取书面形式 分为叙述式报告和表格式报告两种 估价报告的组成(八大部分) 封面 目录 致委托人函 注册房地产估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附件 重点-估价报告使用期限 概念 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间 致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期 明确估价报告使用期限的意义 超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担 在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外 估价报告使用期限与估价责任期限的区别 如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限 如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止 .搜集估价所需资料 估价所需资料的分类(四类) 反映估价对象状况的资料 相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 对房地产价格有普遍影响的资料 资料的具体类型取决于拟采用的估价方法 市场法应搜集交易实例资料 收益法主要搜集收益实例资料 成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例 搜集资料的渠道(六渠道) 要求