房地产司法鉴定估价需建章立制.doc

房地产司法鉴定估价亟需建章立制 ——四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”综述 四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”于2009年4月17日下午二点在成都市房产交易中心会议厅举行。这次论坛由四川省房地产业协会房地产估价专业委员会、成都市房地产评估协会联合举办。受成都市房地产评估协会会长冯骏委托，本次论坛由四川省房地产业协会副会长、成都市房地产评估协会副会长、四川恒通评估师事务所主任崔太平博士主持。 本次论坛围绕房地产司法鉴定估价当中当事人的配合义务、法院（法官）的配合义务、房地产司法鉴定估价类别、房地产估价师从事鉴定估价的权利义务、房地产司法鉴定估价的质证等问题展开研讨。来自四川省建设厅房地产业处的处长何华荣、副处长黄兴华，四川省高级人民法院技术室主任宋俊康，成都市中级人民法院研究室主任何良彬，四川省房地产业协会赵成惠秘书长、王晓春主任，成都市房地产评估协会秘书长陈剑，以及全省30家二级以上资质的房地产估价机构的代表，参加了本次论坛。 一、房地产司法鉴定估价对于公正司法具有重要作用 据成都中院研究室何主任介绍，房地产案件离不开房地产司法鉴定估价，而房地产司法鉴定估价具有专业性强、难度大的特点。审理房地产案件的工作量相当于审理其他民事案件的2～3倍工作量。房地产业的寒冬，以及地震之后带来的法律纠纷，必然出现大量的新型房地产司法鉴定估价需求。 房地产司法鉴定估价作为科学证据，特别应当注重程序的规范。四川省高院技术室宋主任强调，法院在审判和执行工作当中离不开房地产司法鉴定估价，现在当事人打官司其实就是“打证据”，而估价鉴定结论就是证据之王，法院特别希望得到一个公正、真实可靠的估价报告。参会代表普遍认为，目前在房地产司法鉴定估价方面缺乏具有具体指导作用的规范性指引，使得诉讼当事人的配合义务不明晰，法院的对外委托工作也有需要完善之处，房地产估价师需要提高专业水平，以针对不同类别的房地产司法鉴定估价，出具专业的估价报告。 二、法院在房地产司法鉴定估价当中的地位和作用 华衡的邓总对完善估价委托书、订立鉴定估价合同提出了自己的看法。他认为，在委托书中应当载明估价时点、估价目的、价值定义等基本要素，对估价机构承接项目、终止评估程序也提出了自己的意见。大友的王总提出，司法鉴定估价的范围不够清晰明确，个别法院的委托估价程序不太公开透明，个别估价机构不具备相应的资质而接受房地产司法鉴定估价。参会代表普遍反映，法院出具的委托书载明的要素不全，估价目的不明确，是财产分割、分家析产，或是债务纠纷并明确，价格定义不明确，未区分公开市场价格与强制变现价格。 恒通评估的崔主任提出了全新的法院出具“鉴定估价风险告知书”设想，同时就疑难估价借助专家力量、制度化的沟通平台提出了建议，提出了在司法鉴定估价中“去瑕疵化”的概念，认为对目前不能解决的问题，应该通过评估中的沟通，达到去除“瑕疵”，为司法服务。法院在司法鉴定估价中的权利义务有：1.委托具有资质的估价机构进行司法鉴定估价，尤其是应委托有胜任能力的具备资质的机构估价。2.委托书应有一定的标准格式，使委托事项齐全。3.对于估价对象或估价对象的相关证据灭失的标的，法院应出具风险告知书，告知诉讼当事人的配合义务，当事人不配合应承担的法律责任，估价机构从事此类估价可豁免责任的情形。4.有权要求估价师出庭就估价有关事项接受法官和诉讼当事人质询或询问。5.聘请估价行业组织有关专家论证是否采信估价报告，或是否重新委托鉴定估价。 高院宋主任指出，针对委托书的规范问题，由于鉴定估价类型千差万别，统一格式有一定困难。鉴定估价委托当中，应完善委托书及附件资料清单，估价需要进一步明确的问题（如估价时点、价值定义和估价目的等），估价机构应当向法院对外委托部门提出，以明确估价有关基本事项。估价师应当深入理解案情，才能明确应当估价的内容，进而完善委托书的有关事项。至于估价合同，可以通过在委托书中细化收费标准等条款的方式加以解决。高院严格依照建设部《房地产估价机构管理办法》的规定，确定入围法院房地产司法鉴定估价机构名册。关于鉴定估价收费，他指出，估价机构不能与诉讼当事人单方沟通鉴定收费，而应和法院对外委托部门沟通后，与诉讼当事人依照国家有关收费标准沟通协商。 大家普遍认为，法院依照法律规定行使鉴定估价委托权，是房地产司法鉴定估价的委托人，同时也是估价报告的最终使用者。法院在以下几个方面尚需进一步规范：规范和统一房地产司法鉴定估价委托书；法院在移交鉴定估价资料方面需要更加规范，组织诉讼当事人对有关估价资料进行认可；应估价鉴定机构申请，法院需行使依职权调查取证的权力，以协助估价机构取得必要的估价资料；协助估价机构进行现场查看等等。 三、鉴定估价风险及诉讼当事人与此相应的权利义务 四川天衡的杨总认为，基于鉴定估价的特殊性，诉讼当事人往往有抵触情绪，对鉴定估