房地产开发项目工程本控制研究_第2章房地产项目的成本控制内容及.doc

房地产开发项目工程成本控制研究_第2章房地产项目的成本控制内容及.txt看一个人的的心术，要看他的眼神；看一个人的身价，要看他的对手；看一个人的底牌，要看他的朋友。明天是世上增值最快的一块土地，因它充满了希望。第2章 房地产项目的成本控制内容及成本控制方法 随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过 去。面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首 先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重 要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到 “心中有数”。 其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素 制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实 现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。 2.1 房地产开发工程成本的主要构成内容 房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将 这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面 积成本的过程。房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用 和销售费用及税收等。在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包 括： 2.1.1土地费用 土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出 让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋 紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目 前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。开发商 对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补 偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等 进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优 势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道 路的拓宽、公建的配套做出充分估计。 5  2.1.2 前期工程费 房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费 用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产 成本的 6%。由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市 场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协 调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。 2.1.3 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建 设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设 施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用 设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发 成本构成中一般占在20%~30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中， 应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大 配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配 套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。 2.1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及 安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价 一般占项目总支出的45-55％。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应 首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解 市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合 理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、 质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术 角度降低施工成本。 6  2.1.5 开发间接费 开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发 生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一 般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。 2.1.6 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或 标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量 监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过 10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确，应明确分包比例， 明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的 控制