房地产开发项目成本制的关键阶段HHH.doc

房地产开发项目成本控制的关键阶段 姜涛 合理有效的控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段、也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制的两个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。 1设计阶段 长期以来我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算），甚至“烂尾楼”。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2％至3％，但对项目工程造价的影响可达75％以上；由此可见设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。据有关资料测算分析，合理科学的设计可降低工程造价10％左右。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、经济有机结合起来综合分析考虑后才进行设计。设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下： 1.1推行设计招标或设计方案竞赛，优选设计单位 设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。众所周知，设计是工程建设的龙头，当一份施工图付诸于施工时，就基本决定了工程质量的好坏和工程造价的高低，也就是说项目的成败在设计阶段已大体定型，这一点应引起开发企业决策层高度重视。比如：在方案设计时很多单位都能做到两个以上方案进行技术比较，但在经济上是否合理却考虑很少。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、工艺流程、功能方案、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标已是势在必行。而开发单位通过应用价值工程理论等方法对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，从中选出技术上先进、经济上合理、既满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案也是不可省略的步骤。 1.2开展限额设计，事前有效控制成本 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格的控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味地考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重实际，实事求是，精心设计和保证设计科学性的先进的设计理论方法。要求设计单位在工程设计中推行限额设计，采取投资分解和工程量控制手段定量分析设计各专业的设计内容，技术与经济相结合，用数据说话，在设计时应充分考虑施工的技术可能性和经济合理性，特别注意选用建筑材料、设备的经济性，杜绝使用那些技术未过关、质量无保证、采购和困难、费用昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量采用标准化的设计，各专业设计要严格按照建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规程等进行设计；同时责令设计者在设计过程中承担相应的设计技术经济责任，以其应承担的责任约束设计行为和设计成果，督促其把握好项目功能（质量）标准和价值标准的协调统一，力保限额设计指标的实现。 限额设计也决不是房地产开发商说个数或定个单方造价就限额了，更重要的是：首先要将这个限额按专业进行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的结果合理，则应按各单位工程的分部工程进行再分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析没有得到满意的答案，则说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。要注意在设计之前，对限额进行分解分析是不可或缺的一步。 1.3改