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2013房地产企业所得税政策剖析与不同阶段汇算清缴技巧 【授课提纲】： 一、总局重要公告解读与运用 1、混合性投资所得税业务处理（2013年41号公告） 2、2012年15号公告 （1）临时工、实习生、退休等人工费 （2）跨期费用的追补扣除 （3）会计处理与税法扣除 （4）业务招待费的特殊处理 （5）融资费用 3、有效票据扣除时限与2011年34号公告 4、营改增对房地产企业的影响与应对 5、2013年15号公告：土地一级开发政策解读 二、筹建阶段汇算清缴 1、筹建期的会计处理 2、筹建期何时结束 3、年度汇算清缴申报 4、征地过程土地出让金返还会计与税务处理 三、预售阶段汇算清缴 1、预售阶段的账务处理 2、营业税及附加的会计处理 3、预计毛利的调整 4、业务招待费的调整 5、预售阶段季度预缴与汇算清缴年度申报 6、售楼处 7、车位车库 8、会所及其它配套设施 四、完工阶段汇算清缴 1、开发产品达到完工的条件 2、完工阶段账务处理 3、计税成本的核算与结转 4、毛利差异调整 5、业务招待费的调整 6、完工年度汇算清缴申报 7、完工后续支出的调整 五、房地产企业所得税与土地增值税差异对比 六、关于发票管理 1、跨期发票的处理 2、发票的审核要点 3、不合规票据的补救 4、混合销售发票如何开具（销售货物并提供建筑业劳务） 5、甲方采购材料发票开具（甲控与甲供） 6、税务机关查处假票的处理对策 7、总包与分包发票 8、实际发生如何掌握 9、年度结账前对票据管理的要求 七、如何避免往来账的税收风险 1、其它应收款（关联方无息借贷、个人借款） 2、其它应付款（假借款、价外费用） 3、应付账款 八、房地产行业会计与税法差异的纳税调整专题 1、视同销售收入 2、未按权责发生制原则确认的收入 3、免税收入 4、工资与附加 5、业务招待费 6、利息支出 7、永久性差异 8、资产类调整 9、预计利润调整（附表三第52行） 10、其它项目（附表三第19行、第40行、第54行） 11、房地产行业会计税法主要差异解析 九、特殊收入确认——租赁收入、视同销售收入、股权转让所得 1、租赁收入会计与税法差异 2、非常规租赁的涉税（回租、转租、无租、免租、不等额租金） 3、股权转让与撤资 十、拆迁还建的会计与税务处理 1、拆一还一，营业税如何交纳 2、拆迁还房企业所得税、土地增值税视同销售如何确认 3、拆迁还房如何进行账务处理 4、支付货币补偿如何核算 十一、利息支出会计与税务处理 1、向不同债权人融资的利息税前扣除 2、统借统还 3、同期利率的掌握 4、企业间无息借贷的税务风险与变通 5、跨期与计提未付的利息扣除争议 十二、年终结账前如何对2013年度涉税遗漏进行补救 2013房地产开发全程各阶段入账票据 处理技巧与风险控制 【授课提纲】： 一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险 1、税收征管法及细则的规定 2、发票管理办法的变化 3、刑法修正案对虚开发票的规定 二、合法入账凭证的种类 三、跨期取得发票的税务处理与会计处理 四、财务人员如何规避风险，发票的审核要点 五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定 六、入账票据管理 1、发票的取得时效 2、不合规票据的补救 3、发票遗失如何处理 4、如何避免取得虚开、代开的发票 5、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对 七、违约金专题 1、房产企业支付的违约金 2、房产企业收取的违约金 八、征地环节入账票据（拆迁补偿） 1、土地闲置费的扣除 2、拆迁还建发票如何开具 3、收购股权方式土地溢价如何处理 4、招拍挂土地入账票据 5、购买转让地的入账票据 九、前期规划立项设计入账票据管理 1、设计费发票 2、勘察、咨询费 3、前期三通一平支出 4、基础设施费 5、上交政府规费入账票据 十、建设施工发票取得 1、混合销售发票如何开具 2、工程大包合同 3、工程清包工合同 4、甲控材料发票的取得 5、工程发票的开票地点 6、费用发票 十一、完工后续支出票据处理 1、修理费 2、以前年度实际发生，完工后取得发票 3、预提成本 十二、销售发票的开具 1、车位、车库销售，如何开具发票 2、附赠地下室，如何开具发票 十三、促销过程中的票据处理 1、购房赠送家电、家俱 2、定金返息、代垫首付、购房返税 3、免收物业费如何处理