房屋征收估价报告基内容与注意点.doc

征收估价报告基本内容与注意点 一、住宅区位补偿单价房地产估价报告序号 项目 1 封 面 （或者扉页） 包括估价报告名称、估价报告编号估价项目名称、估价机构、注册房地产估价师、估价表述准确、 2 致委托人函 包括标题、估价委托人估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价结果、估价机构、致函日期内容完整前后一致。”G1、G2”）。 (4)估价方法建议统一称为：“剩余法”。 (5)价值类型统一称为：“市场价值类型”。 (6)估价对象名称、坐落、、用途估价结果（单价） 3 目 录 包括标题、估价师声明、假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件结果报告技术报告级标题 4 估价师声明 规范，。注册房地产估价师姓名列明查勘有重要专业帮助说明帮助的姓名、资格职称(4)第4点应增加说明撰写征收估价报告的专项标准依据。如：建设部《国有土地上房屋征收评估办法(5)第4点缺：中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》。 (6)列明估价报告签字的注册房地产估价师姓名、注册号亲笔签名。 5 估价假设和限制条件 6 估价委托人 内容完整。 7 估价机构 估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号。 内容完整。 8 估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值 按规定要求表述。 9 估价对象 (1)(2)估价对象(3)土地基本状况。 (4)建筑物基本状况。 (5)拟征收项目审批情况介绍。 (1)估价对象财产范围界定。包括名称、、、用途等等 10 价值时点 (1)价值时点的确定错误。 (2)价值时点确定理由明确。 11 价值类型 价值类型(2)价值定义。 (3)价值价值类型正确，定义准确价值。价值。 12 估价原则 独立客观公正 完整、准确。 1估价依据 (1)必要的法律依据(2)估价依据(3)估价委托人提供的资料。 (4)估价机构及估价师收集的有关资料。 (1)未按标准要求分类撰写，未按文件级别排序、文件缺文号等。 (2)估价依据列(3)把过时或者失效文件列入，如：基准地价文件过时的。 (4)把不必要的估价依据 14 估价方法 ()说明本次估价采用估价方法(2)说明采用估价方法定义。(1)采用的估价方法的名称和定义准确。(2)建议总体方法称为“剩余法”；其中房地产价值采用比较法确定，房屋现值采用成本法确定。 15 估价结果 ()说明估价结果内涵(2)估价结果(1)结果前后一致。(2)估价结果精确到人民币元。 (3)估价结果内涵说明不完整；（是否与假设限制条件一致，是出让）。(4)估价结果应包括币种、单价大写 16 注册房地产估价师 (1)参与估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号(2)协助估价的姓名、资格（职称） 17 实地查勘期 本次估价的实地查勘完成日期。 实地查勘期前后不一致。 18 估价(1)表达正确，有保证完成的合理时间。 (2)前后不一致或不适应。 (3)如果鉴定不通过而需修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期。 19 区位状况描述与分析 (1)位置状况坐落、方位、(2)交通状况（道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制、停车方便程度）。 (3)外部设施状况基础设施、服务设施(4)环境状况自然环境、人文环境、景观(1)描述(2)注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析。 (3)缺少：设定基准单元住宅的楼幢位置（临中心花园或临小区边的马路）。 (4)划片××小学，对口××中学描述错误。 20 实物状况描述与分析 ()土地实物状况描述与分析（名称、四至、拟征收规模、等(2)建筑物实物状况描述与分析（①估价对象上部建筑物状况；②设定基准单元住宅实物状况描述与分析）。 (1)描述(2)估价对象上部建筑物状况：建筑物大约建成年代、建筑结构、建筑物现状等。 (3)设定基准单元住宅实物状况描述与分析：规模、建筑结构、设备设施、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、建筑外观、新旧程度、物业管理、小区的品牌与档次、小区配套设施等。 21 权益状况描述与分析 (1)描述(2)缺少：土地所有权，土地使用权性质（出让或划拨），土地使用期限，城市规划限制（如容积率）。 (3)是否办理了土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于××区××征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。 22 市场背景描述与分析 (1)当地经济(2)当地房地产市场(3)同类房地产市场状况。 (1)描述分析结论能为估价测算及估价参数取值提供市场支持 23 最高最佳利用分析 最高最佳利用必须满足法律上许可、技术上可能、经济上可行并符合收益递增递减原理、均衡原理、适合原理等经济学原理。 (1)结论不正确。 (2)示例：最高最佳利用必须满足法律上许可、技术