拟建安置房均价(市法)房地产估价报告的基本内容与要求.doc

七、拟建安置房均价（市场法）房地产估价报告一、封面 、致函 、目录 、 声明 、 假设限制条件 2 致估价委托人函 ⑴致函内容包括标题、估价委托人、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途）、估价时点、价值类型、估价结果（价）、估价机构、致函日期”G1”）。 ⒈内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁； ⒉有要求“告之事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。 3 目录 ⑴目录内容包括标题、注册房地产估价师声明、假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项目录标注页码页码一致附件 4 注册房地产估价师声明 ⑴应列明查勘注册房地产估价师姓名说明是否有重要专业帮助有重要专业帮助说明帮助的姓名、资格职称注册房地产估价师姓名、注册号亲笔签名。 5 估价假设和限制条件 ⑴本次估价的假设前提。 ⑵未经调查确认或无法调查确认的资料数据。 ⑶估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。 ⑷本估价报告使用的限制条件。 ⑸拟建均值单元应在估价委托人提供的资料（委托估价说明、建设工程规划许可证等）结合估价人员对均值单元的设定表述其所对应的土地使用权类型、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的道路）、是否设置电梯等；设定均值准单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置、层高、面积、户型、室内装修、设施设备（设置电梯、通温泉）等。应对估价对象的质量、合法取得权属证书、交付使用时间等做必要的假设。 估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分； 不滥用估价假设或不明确的假设； 估价限制条件要有很强的针对性。 二、 估 价结果报告 7 估价机构 信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。 内容完整、表述完整。 8 估价目的 “确定拟建安置房在估价时点的房地产市场平均单价，为委托人房屋产权调换时提供参考”。 表述具体、准确。 9 估价对象 基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、批件情况等。应注意的是估价对象的基本情况应与估价设定一致。 拟建小区的规划（技术、经济）指标摘录，相应的《房屋拆迁许可证》摘录。 基本状况描述要全面、准确。 范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。 10 估价时点 相应片区的《房屋拆迁许可证》颁布日期，有延期的为《房屋拆迁许可证》延期的批准日期。 确定正确，确定理由简要明确。 11 价值类型 ⑴价值类型价值类型正确，价值定义准确。 12 估价依据 应说明本次估价依据的房地产估价规范、国家和地方的法律、法规、有关文件，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。包括，但不限于： ⑴必要的法律依据估价依据估价 13 估价原则 基本准则（独立、客观、公正、合法原则）； 普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则） 完整、准确 14 估价方法 本次估价采用市场法； 市场法的定义(含公式)。 采用方法应正确，方法名称或定义应准确。 15 估价结果 ⑴说明估价结果内涵（与假设限制条件一致）。估价结果（包括币种、大） 16 估价人员 ⑴注明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号签名的姓名、资格（职称）签名有重要帮助写明帮助的姓名、资格职称、帮助内容签名。 17 估价作业日期 ⑴说明本次估价的起止年月日。需要注意的是要与封面上的估价报告出具日期相一致，要与现场勘查日期、房地产估价结果报告及房地产估价技术报告后 ⑵如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期。 表达正确，有保证完成的合理时间 18 估价报告使用期限 表述为本估价报告应用有效期为房屋拆迁许可证（拆迁许可证编号：××号）上所标注的拆迁期限（包括延长期）。 表达正确。 三、估 价 技 术 报 告 20 权益状况描述与分析 ⑴房屋所有权状况：所有权状况、房屋来源、房屋权利性质等。 ⑵土地使用权状况：使用权人、土地类型（出让或划拨等）、土地终止日期等。 （做必要分析） ⑶物业管理状况：物业、安防状况。 1.描述全面、翔实； 2.分析客观、透彻。 21 区位状况描述与分析 ⑴位置状况：坐落、方位、土地级别、与重要的外部配套设施的距离、朝向、楼层等。 ⑵交通状况：道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交路线数量、交通顺畅情况、其他交通工具等。 ⑶环境状况：自然环境、人文环境、景观（如公园）等。 ⑷外部配套设施状况：基础设施、 22 市场背景描述与分析 ⑴国家及本地宏观经济政策因素分析本地整体房地产市场形势分析分析结论能为估价测算及估价参数取值提供市场支持 23 最高最佳利用分析 本次估价以估价对象按住