项目初步沟通方案分析.pptx

报告大纲 1 2 3 辉县城市解读 辉县商业市场分析 项目认知及操盘思路 城市整体概况 城市经济发展 人均消费能力 城市远景发展规划 城市发展空间结构 小结 房地产发展现状 项目本体分析 项目发展思路 核心问题 小结 辉 县 城 市 解 读 辉县市区位、交通优势明显，人口基数较大，拥有经济发展的先天优势条件。 城市整体解读 商业总体布局 城市区位 优势：辉县市位于河南省西北部，晋豫两省接壤地区，北依太行、南眺黄河，地处河南省的新乡、焦作、安阳和山西省的晋城四地市区域中心。 交通优势：交通便利，境内公路纵横交汇成网，通车总里程2000公里，形成“六纵七横”格局，有省道5条。新辉公路直通107国道和京珠高速公路、辉陵公路是晋豫两省的交通要道至新乡20分钟、55分钟，在建的济东高速和将建新陵高速穿境而过。 人口优势：辉县纵面积2007平方公里，辖10乡12镇，533个行政村，2011年辉县市人口为83.9万人、城镇人口27.3万人，是河南省在黄河以北人口最多的县之一。 辉县市GDP从2007年到2011年一直处于直线上升趋势，平均涨幅在19％左右。可以看出： 辉县市随着河南整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身矿产和旅游以及药材资源得天独厚，因此其整体经济状况长期看好。 商业总体布局 城市经济发展 辉县市自身矿产、旅游以及药材资源得天独厚，经济近几年保持着快速发展的态势。 商业总体布局 城市产业结构 三产结构——辉县市第二产业发达，2011年第二产业占比73.2%，自2007年来所占比重逐年增长，第一产业、第三产业占比下降态势。城市工业经济发展态势良好 全年生产总值244.8亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值33.3亿元，增长4.3%；第二产业增加值194.9亿元，增长21.5%；第三产业增加值37.9亿元，增长10.4%。人均生产总值达到3.6万元。三次产业结构为12.5：73.2：14.3。 商业总体布局 城市经济发展 辉县市近几年固定资产投资一直处于上升的发展态势，而且增幅显著，2007～2011年平均增长34％。主要经济指标高速增长，辉县市经济发展迅猛强劲。 商业总体布局 城市房地产开发情况 辉县市2007年-2010年房地产开发投资及住宅投资额增长较慢，2011年投资额迅速增加。辉县商品房销售面积近几年保持较高的增长速度，市场需求旺盛 辉县2011年房地产开发投资大爱27.1亿元，其中住宅投资25亿元。比2010年投资额增加90%以上。 辉县商品房销售面积2007年为19.6万㎡，2011年达到71.3万㎡。近五年来商品房销售面积增长较快，市场需求旺盛。 商业总体布局 人均消费能力 辉县市城镇居民人均可支配收入整体呈现迅猛增长态势，为辉县市商业发展奠定了坚实的基础。人均了可支配收入与消费性支出与新乡市差距较小，与郑州市存在着较大的差距。随着辉县市经济的继续发展，城市消费结构将会发生较大的变化。 从城镇居民人均可支配收入来看，2011年达到16787元，比2010年上涨16.6％，从2007-2011年长期发展态势来看，平均涨幅17％。 2011年，辉县、新乡、郑州城镇居民人均可支配收入分别为16787元、17988元、22477元，城镇居民人均消费性支出分别为10047元、12347元、14605元。辉县市人均可支配收入与消费性支出较高，是辉县商业发展的基础。 商业总体布局 城市发展愿景规划 辉县市城市规划向西、向南呈两轴两带式发展，项目位于城市发展主轴线，随着城市规模的不断扩大，本项目所在区域将逐步被中心化。同时，城镇人口的增加也为本项目未来发展带来客群基础。 城市发展的主要方向： 依托老城区，向南向西为主。重点建设城区的南部、西部，适当填补东部外环沿线。 城市用地规模： 现有城市建设用地规模为21.03平方公里；远期（2020年）城市建设用地规模为30.28平方公里。 城市人口规划： 2020年市域总人口预计达到87.21万人，城镇人口48.0 万人 本案 商业总体布局 城市发展空间结构 本项目位于西区，凭借发达的交通体系，能使中心城区商业辐射到西环，带动西区商业发展；同时项目处在城市发展方向上，项目面临着良好的发展机遇。 城市中心城区空间规划结构为“一心、两轴、三环”。 “一心”——规划中心路和东大街交叉口为商业、行政复合中心，构筑以老城区为中心的行政办公和商业商务中心。 “两轴”——规划中心路为城市南北向城市发展轴线，南环路为城市东西向发展轴线：形成“十”字形发展构架。 “三环”——规划以南水北调沿线防护绿化带。新晋高速和城区间生态绿地以及夏峰路南侧为200米宽绿带为外环绿化带；以东外环路、南环路、西环路和北环路