五矿营销策略精读.pptx

五矿房山理工大学7号地营销策略报告箭在弦上不得不发发之必中红心！前言市场分析附件营销策略宏观经济宏观政策房地产运行微观调研营销依据营销思路共鸣策略信任策略寻客策略粘客策略产品剖析价格建议客群描述推售方式营销目标传播策略费用预算固定资产投资2013年我国前三季度国内生产总值（GDP)386762亿元，同比增长7.7%，全年预计GDP同比增长为7.5%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。从前三个季度来看，国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳。2013年1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比增长19.9%。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)增长1.47%。1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。固定资产投资情况良好，资金到位情况增幅平稳，为房地产建设发展提供动力。以上数据摘自2013年北京房地产市场测评报告2013年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，CPI重回“2时代”。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨3.3%。2013年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.6%，完成全年3.5%的物价调控目标。数据低于预期，暗示消费不振，对大盘将形成压制。PPI(生产者物价指数)连续21个月出现“负增长”显示中国经济依然没有从需求面疲弱、制造业不振的局面中完全走出物价指数以上数据摘自2013年北京房地产市场测评报告货币经济货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长，房地产业货币政策方面已不如早年宽松截至2013年11月末，货币供应量（M2）同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标，1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿，从当前经济运行情况来看，宏观增长指标偏稳，通货膨胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产市场量价仍受到正面推动，但推动力度大不如前。以上数据摘自2013年北京房地产市场测评报告市场分析附件营销策略宏观经济宏观政策房地产运行微观调研营销依据营销思路共鸣策略信任策略寻客策略粘客策略产品剖析价格建议客群描述推售方式营销目标传播策略费用预算信贷政策信贷环境趋紧购房成本走高,部分置业需求被迫放缓2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准。银行体系外的资金利率以各种金融创新之名被提升，同时正规市场（如SHIBOR）中的利率水平也显著提高，因此2014年年初即使延缓放贷现象有所缓解。多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。调控政策时间措施具体政策2013.3.1新“国五条”国务院常务会议明确了五项具体政策措施（一）完善稳定房价工作责任制（二）坚决抑制投机投资性购房（三）增加普通商品住房及用地供应（四）加快保障性安居工程规划建设（五）加强市场监管（六）加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制2013.10.23“京7条”（一）加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会（二）严格资金监管，加强审查和税收稽查（三）强化价格引导，严查变相涨价项目（四）严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款（五）切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求（六）加强市场监管，部门联动（七）加强市场信息公开，提高市场信息透明度对于北京市场来说，本年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化给项目带来的风险。调控政策频出，却没有达到预期效果2014年政府工作报告中关于房地产方面的表述包括，1、做好房地产税相关工作;2、加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。种种迹象表明，政府正在努力从堵到疏，积极为建立调控长效机制做准备。推进保障房建设，扩大房产税试点范围，住房信息系统联网、不动产统一登记制度等都将逐