物业不可分割产权条件下操作模式及案例参考精读.pptx

在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下，我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。调研背景说明：目录政策风险案例“小产权”案例参考“小产权”说明小产权概念：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。“小产权”政策影响政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！2013年11月22日两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。2014年5月24日两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右；目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。基本信息项目位置通州区张家湾镇土桥总站南两公里物业类型多层住宅容积率东区2.0;西区12.5建筑面积150万平米总户数7816户主力户型88-110㎡二至三居销售价格9300-9600元/㎡套总价80-100万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡通州—太玉园通州—太玉园项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善公交：801、802、806学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院，颐年护理院银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右；目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。通州—祥和乐园基本信息项目位置通州张家湾镇马营村物业类型多层容积率1.51建筑面积35万总户数2198户主力户型66-128㎡一至三居销售价格8000-8500元/㎡套总价50-100万/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡通州—祥和乐园公交：938、938学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院银行：农村信用合作社电厂分社超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮：餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。通州—月亮湾晓镇基本信息项目位置通州张家湾开发区何各庄光华路南物业类型花园洋房、小高层容积率1.5建筑面积21万平米总户数2000户主力户型56-124㎡一至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价55-110万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡公交：823路（土桥站——月亮湾小区）银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行；超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市通州—月亮湾晓镇月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高823路塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右；目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。怀柔—塞纳山谷基本信息项目位置北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧)物业类型独栋和双拼总栋数162栋主力户型150-200㎡三至四居销售价格10000-12000元/㎡套总价150-200万元/套板块内同物业类型一手价格21000-23000元/㎡怀柔—塞纳山谷塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业47%左右。顺义—鑫顺苑基本信息项目位置顺义南彩镇公交总站北侧物业类型多层容积率1.19建筑面积8.6万平米总户数738户主力户型93-140㎡二至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价90-140万/套板块内同物业类型一手价格20000-21000元/㎡公交：918、915、923、936、924路等公交线路学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学医院：南