2016年物业服务凸显四大难点.doc

2016年物业服务凸显四大难点 2007年物业服务凸显四大难点 文章来源：中国消费者报 据30个省、自治区、直辖市消费者协会(委员会)的统计数据显示，2007年共受理物业管理方面的投诉4515件，比2006年受理的4829件有所减少。服务质量、价格、合同问题仍然位于物业管理投诉前三位，其中涉及质量问题的共2838件，占投诉总量的62.9%，与2006年的2659件相比，增加了6.7%，涨幅较大；涉及价格问题的共473件，占投诉总量的10.5%；涉及合同问题的共456件，占投诉总量的10.1%。 ? 　　2007年8月26日，国务院公布了新修订的《物业管理条例》，并于10月1日起正式实施。《物业管理条例》修改中的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将物业管理企业修改为物业服务企业，将业主公约修改为管理规约，将业主临时公约修改为临时管理规约。 业内人士认为，这几个小小的名称变化，表明了物业公司与业主的关系由原来的管理变成了服务，应该说，这是对物业公司和业主关系更加合理而明确的定位。物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。 一直以来，物业公司与业主之间的矛盾不断，很大程度上是因为物业公司对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰。变管理为服务后，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导，从而为创造安定、和谐的社区环境提供了法律保障。 专家认为，长期以来，业主弱势地位的形成正是因为业主自治制度的欠缺所致。 要想从根本上解决物业公司与业主的矛盾，一是物业公司应立足服务而不是管理，新修订的《物业管理条例》明确将物业管理企业改成了物业服务企业，这一定位给原先少数忽视业主权益的物业公司醒了醒脑，物业公司应该把精力放在提高服务质量上。二是作为协调物业公司和业主矛盾的业主委员会，在很多案例中起到了一定的作用，今后应进一步明确和完善业委会的职能，提升业委会的素质。 近年来，物业管理行业发展速度较快，据统计，目前我国有物业服务企业超过3万家，从业人员约有300多万，城镇小区物业管理覆盖率达到50%左右。然而，物业管理行业在迅猛发展的同时，一些深层次的矛盾和问题逐步显露出来：停车问题常常引发物业公司与业主的矛盾；物业公司乱收费的现象依然存在；有的物业公司利用小区共用部位进行经营，谋取利益；有的物业公司挪用住宅维修资金……这些在物业管理方面存在的突出问题，在一定程度上影响了整个行业的进一步发展。 停车问题矛盾激化物业公司难辞其咎 随着近几年汽车日渐步入家庭，许多小区往往因为停车问题而引发业主与物业公司的纠纷。2007年5月24日，北京北 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频视频视频4)沙滩8号院发生了物业殴打业主的事件，有8人受伤送医院治疗。据业主们反映，纠纷的发生与小区内一块公共绿地使用权的归属有关，物业公司把这块绿地当做了停车场，并向业主收费，而业主们则认为，小区公共绿地应归全体业主所有，物业无权对其进行收费。 事实上，近年来很多小区发生的物业纠纷，相当大的一部分都集中在诸如小区绿地使用权变更、停车位的收费和管理等一些看起来似乎不大，却实实在在侵犯了业主权益的事情上。业内人收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何分配使用的。这样一来，双方就容易出现纠纷。一旦出现纠纷后，物业公司又常常采取不正当的手段解决问题，如停水、停电等，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，直接影响了整个物业服务行业在老百姓心目中的形象，使业主产生大量不满情绪。因此物业公司应着重提高服务质量，做到财务公开，真正以服务的心态做好物业管理工作。 公共部位有收益全体业主可共享 007年5月11日，北京东城区法院受理了一起案件。家住北京市丽源公司家属院的居民肖先生在2003年购房后发现，被告北京丽源公司(具有物业管理职能)将该楼屋顶出租给北京领先艺术广告公司，并设置了广告牌。肖先生认为，作为业主，他对楼顶的共有建筑面积享有相应的权利，被告的行为侵犯了该小区内全体业主包括他的合法权益。肖先生要求被告立即停止侵权，拆除广告牌，偿还广告收益3422元。 经调查发现，丽源公司家属院的物业公司在没有征得业主同意的情况下，擅自签订协议，将小区楼顶、外墙以及地下室等公共部位出租给广告公司和个人使用，而可观的收益基本上落入物业公司自己的腰包。其实，这种情况在很多小区都有发生，而一旦小区业主向物业公司讨要自己该得的相关收益时，往往被物业公司拒绝。 目前，在一些大城市的住宅小区，这种涉及到公共部位收益分配的纠纷呈上升趋势。专家指出，大多数物业公司往往擅自将小区共用部位、共用设施对外