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成都考察报告 咸阳徳杰实业发展有限公司 2013年6月1日  成都考察报告 一、考察行程 二、考察项目 （一）天鹅湖 1、项目介绍 天鹅湖位于成都市东南面城东副中心南三环外侧天鹅湖国际新城核心区，交通十分方便，紧邻成都地铁2号线，距天府广场约13公里，距新政府办公区、新会展约15分钟车程，距机场仅半小时车程。百悦天鹅湖周边是成都市区生态环境最好的区域，幸福梅林、荷塘月色、东篱菊园、江家菜地、花香农居等五朵金花近在咫尺。 百悦天鹅湖的景观规划，充分尊重和利用现有环境浅丘地形的高差，人车分流。以“天鹅”为主线缔造出了幸福湾、活力源、情人坡、甜蜜林四个主题景观。11.46%的超低建筑密度，60%的超大绿化空间，景观面积达15万平米。 2、楼盘特点及优劣 （1）楼盘外立面设计极具地域性，产品得因地制宜 这次成都市调的第一站是天鹅湖，这个楼盘在07年开盘时绝对是成都标志性豪宅，尤其是开放性阳台，对西安来说还是比较新颖的，但这种户型设计又极具地域性特征，北方风沙大，冬天零下10°左右，夏天室外温度40°以上，所以这种建筑形式在北方的话，视觉效果会很强，但实用性又会很差，但在温暖湿润的南方，这种缺点就全部转化成优点。 （2）景观和建筑形态与周边环境相比显得比较小气 天鹅湖在景观打造是上是以南方小桥流水式的苏州园林景观为主，这种景观如果大面积应用，再加上相当多的雕刻小品点缀，会给人一种精致细腻又不失大气的大家闺秀的豪门气质，但该项目在小品点缀，树木绿化和流水运用上略逊一筹给人以小家碧玉的感觉，和整个项目的豪宅气质相比显得比较小气。 （3）产品设计一定要具有前瞻性眼光 目前该项目很多户型都用来出租，自住占的比例越来越小，说明该产品设计已经越来越不能满足现在人们的居住要求，所以产品设计一定要具有前瞻性。 （二）国际会展中心 1、项目介绍 成都国际会展中心，是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。成都国际会展中心由规模庞大的建筑群体组合构成，占地150亩，总建筑面积21万㎡，是成都现代化的标志性建筑之一。 成都国际会展中心集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体，是目前中国西部建筑规模最大，功能配套最完备，设施最先进的多功能大世界，拥有中国西南地区最大的展览中心、会议中心、购物中心、娱乐中心、美食中心、知名度很高的成都现代艺术馆和金色歌剧院。 2、实景 （三）南湖国际社区 1、项目信息 南湖国际社区位于双流县南延线南湖度假风景区内，坐拥6000亩度假风景区，府河、江安河两河环抱的南湖，以及顶级的风景资源与完美的生活配套，整体将其打造成世界级湖居典范。 南湖国际社区占尽城市地脉，2公里以上无界湖景视野，8分钟以内商务半径，零距离便捷生活，以及景区中的都市氛围，独享城市六大资源： ①自然资源②人文资源③景观资源④商务资源⑤人气资源⑥生活资源 2、实景 3、楼盘特点及优劣 （1）超级大盘规模，规划设计与旅游地产品质吻合，但项目人气较差 成都市调的第二站是南湖，南湖目前开的是第七期平层大墅，整个项目也基本接近尾声，南湖整个项目占地6000亩，这个项目在前几年乃至现在一直都以各种商业活动来炒热地块以达到聚拢人气的目的，但目前显然如此大规模的盘人气聚集肯定得更多时间和花更多心思来打造方能见到一个理想的效果。（该盘从冷冷清清的商业步行街中就能看出，而且虽然房子去化率高，但空置率更高） （2）大盘规模、制作水准都堪称一流，但景观略显欠缺 该项目不失为成都第一大盘，不管是从规模或是建筑形态的多样性或是产品的去化速度上，都为成都高水准制作，但唯一不足就是在景观打造上和整个项目的规格和档次比起来略显不足，整个景观以法式景观为主，但没有打造出法式景观的精细、大气、豪华、等特点，虽然广场中间有法式小品点缀，但植被的选择都以普通、中低等的灌木为主，大的法式景观水景基本很少或没有，而且水质也不是很好，这些和整个项目比起来就更显得景观的不足和局促。 （3）售楼部销售服务有待提升，与高端住宅形象不符 该项目在软性服务上不是很到位，这是一些二三线城市的通病，只注重产品，或售楼部的豪华，但没有在物业服务上下工夫，物业服务是最能体现一个产品的品质，而且对今后整个物业的升值作用会很大（虽然楼盘已接近尾盘，但走进售楼部，半天每个售楼人员过来询问，而且态度也不是很好，这直接会给客户心理造成华而不实的感觉，印象分也会大打折扣）。 （四）两江国际 1、项目信息 两江国际位于成都国际会展中心旁，正对着近2000亩稀有中央生态湿地公园。距地铁1号线世纪城站出入口仅500米，雄踞中央商务核心区，畅享西部首个地下环形车道及大型商业配套，紧邻外籍