房地产企业的稽查技巧和对策2稿.doc

房地产企业的稽查技巧和对策 一、房地产企业偷逃税表现。 房地产企业偷税“伎俩”主要有： （一）预售购房款挂在往来账面。 将预售购房款记帐，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业为普遍采用的一种手段。 （二）不按照合同约定的时间确认收入 以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。是还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。 （三）、随意调整税款申报数额 有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年未全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。 （四）钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。 开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 （五）开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税 （六）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。 （七）取得以实物、劳务等支付的工程款末申报纳税。如房屋和土地之间的税费存在税率差，开发商将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额，甚至于房屋换成土地后，土地没有在账面上体现造成不纳税。再如房地产企业以店面、套房等抵工程款，末如实入帐申报纳税。 （八）降价 无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税 （九）整体转让“楼花”不做收入 根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费、部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。 （十）个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒民收入，造成不申报纳税，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 （十一）是部分开发商将更名费、拖交房款押金，罚息收取入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，末记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。 （十二）挂“其他应付款”末按规定申报纳税。部分纳税意识较差的房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等价外费用款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。 （十三）现金收入不入帐进行偷税，这是纳税人偷税普遍采用的一种手段，是一种故意行为，税务机关对这种行为控管难度较大。 如莆田市涵江区某一房地产开发有限公司，该公司帐外收销售不动收入573553元末按规定申报缴纳有关地方税费。 （十四）其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。 二、原因分析 （一）目前，我国房地产税的征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。开发项目的规划投资和销售分别由规划局和建委负责管理，税务机关末参与管理、很难掌握开发及销售市场的动态，这样给房地产企业漏报售房项目提供方便，从而直接影响房地产售房的税收收入。 （二）纳税观念淡薄，片面追逐自身利益。大部分纳税人法制观念淡薄，纳税意识差是产生偷逃税的根本原因。由于历史原因造成我国公民纳税意识普遍低下，他们不把偷逃税视为一种违反税收法律，破坏经济秩序的行为来看待，而是把它视为自己一种“能力”的体现。他们认为税款缴上去是国家的，自己花心血赚到的钱，白白地流出去，因此就想尽办法能偷则偷，能拖则拖。特别的是受经济利益的驱使，一些纳税人大搞“上有政策下有对策”，处睡眠求变通，甚至以权代法，导致了有税收不上去的局面。 （三）税务征管力量薄弱，管理手段落后，查处乏力，处罚偏轻。目前税务机关只针对开发商账面资金进行稽查，房地产开发企业偷漏税是通过税务机关稽查后才可能获知，只要他们的账做得很完美，是很难发现其破绽的。“哪个环节比较薄弱，哪个环节容易出现问题。”同时房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很