2016房地产预测.docx

普伴资本北京分公司风控部关于2016年北京房贷市场走势、风险和发展方向的研究分析 一、分析背景介绍： 房地产行业经历了长达约20年的飞速发展，至今已经成为国内影响力最大的行业之一，关系到几乎每个国民的生活。尤其是自温家宝总理主政时期，尽管每年都出台抑制房价过快增长的调控政策，但是房地产价格和成交量一直飞速增长，名下有多少套房产，也直接成为衡量一个人财力和身份地位的重要指标。然而，李克强总理执政以来，虽然没有直接出台多少抑制房价增长的政策，但是由于房产价格一直高位运行，加上之前多项调控政策的效力逐渐显现，房产“拐点论”也开始喧嚣尘上，房产价格过快增长的势头，已经随着国内各项经济指标逐渐下滑的趋势一起，开始有所改变。 高速发展了多年后，房地产已然走出了黄金时期。尤其是近日中科院发布房价存在断崖式下跌风险的报道，更是让市场上人心惶惶。面对房产市场有可能出现的下跌趋势，2015年，中央政府统筹规划，轮番出台了多项利好新政，拉动 HYPERLINK \o 房地产 \t _blank 房地产市场复苏。北京楼市量价齐涨，高端和商住成交量双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑 HYPERLINK /xf/2-298/ \o 房价 \t _blank 房价，顶豪产品遍地开花。伴随着北京房地产市场的增长势头，各种金融机构和类金融机构纷纷大力开拓北京的房贷市场，据不完全统计，北京市场上做房产抵押贷款的金融公司、典当、小贷以及P2P公司已超过了200家。由于各家公司业务同质化比较严重，机会与风险并存，未来在很长的时间内，市场上对于房贷业务的恶性压价竞争，还会长期存在。 回望2015年北京房产发展状况，展望2016年房产信贷市场，我个人将针对性的做以下的分析和探讨，不当之处，请各位领导批评指正。 二、2015年北京房产市场的发展特点与应对思路 2015年的北京房地产市场涨跌互现，区域差别逐渐增大，政策面的影响不断加大，中央政府和北京政府保楼价的决心日益显现，总体来说，虽然房地产黄金时代已经过去，但是北京房产市场行情还是向好的。 1、楼面价超过房价。2015年北京市场房地产最重要的现象是地价上涨。大部分地块均价超过周边二手房房价，对于这种“楼面价超过房价”现象，我个人认为，作为一线城市，北京是一个人口净流入城市，无论是一次购房的还是二次改善，新增需求都很多，开发商对未来的土地开发是有信心的。2015年年初至今，北京市场共成交了96块地，其中13块地王，占比达到13.54%。13块地王当中，除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后，10月下半月开始更是进入了癫狂的状态，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块，葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平米的高位，18个行政区中，7个有新地王。周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。 另外，2015年土地成交来看，国企和上市公司是拿地主力军，北京土地市场难寻小开发商的身影。大房企有业绩压力，必须要保持一定增长，这是对股东和投资人的交代。再者，房企融资渠道丰富，大多是联合体拿地，现金流充裕。其实，开发商拿高价地并不难，难在研发，做出与土地价值相匹配的产品。未来北京房地产市场的产品会有人做最精细化的研究、做最细分的市场、满足最多样化的房产需求、做最精准的定位使土地后期的回报能够平衡前面的土地成本。 从成交地王的楼板价来看，面粉贵过面包已成常态。13块地王中，10块地王的楼板价均超过地块所在板块的成交均价，部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均价。事实上，不仅仅是地王如此，下半年北京成交地块，楼板价超过周边项目均价已是常态，未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”。 从以上现象可以初步认定，作为中国最优越的城市之一，北京地块的价值是毋庸置疑的，各大开发商对于北京房地产市场的预期也是向好的，并愿意一掷千金获得更大的回报。不过值得注意的是不同的区域对于房产的需求开始出现多样化和个性化，物业业态的定位，直接影响了房产的销售和价格，对于太过高档的豪宅抵押市场，应当谨慎对待。 2、由重资产向轻资产演变。房地产行业不再是单一的开发商投入重金，买地-盖房-销售模式，近期轻资产孵化的趋势比较明显。大房企要转型，把重资产变轻，转向服务。万达就是典型案例，把重资产和轻资产分离，用投资人的钱去拿地建设，而万达要做的是商业模式和品牌。很多地产商也都开始这么做，出现了小股操盘，据悉今年当代置业孵化了十几个孵化平台，用很小的资本投入，带来客户大数据以及社区服务需求的满足。 针对这一特点，我个人认为，这是一个非常重要的评估指标。按照现行的评估公司三种传统的评估方法（1、成本评估法；2、同地段成交价格法；3、投入产出比例计算法）可能会对未来高档物业