不动产估价(成本法).ppt

第五章???成本法 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、成本法的理论依据 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。 三、成本法适用的对象、条件和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由7大项构成： 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费 三、管理费用 四、投资利息 五、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用 六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类： 1、销售税金及附加 2、其他销售税费 七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。 第三节???????成本法的基本公式 一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） 步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限 第四节??????? 重新购建价格 一、重新构建价格的概念 重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧； ★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格 重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。 四、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法 ㈡分部分项法 ㈢工料测量法 ㈣指数调整法 第五节??????? 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。