不动产估价-6成本逼近法.pptVIP

（3）.工料测量法 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。 工料测量法 某工程直接费用计算表 项目 数量 单价 分项成本 元 水泥 吨 元/吨 300000 沙石 m3 元/m3 640000 砖块 万块 元/万块 300000 木材 m3 元/m3 450000 瓦面 万块 元/万块 250000 铁钉 公斤 元/公斤 150000 工时 小时 元/小时 200000 直接费 用合计 座机电话号码 指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期修正的原理一致。 2、建筑物重新购建价格的求取 （4）指数调整法 例6-7：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 第六章 成本法 三、建筑物折旧 （一）概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格 （二）建筑物的折旧因素 有形折旧 无形折旧 物质折旧 功能折旧 经济折旧 第六章 成本法 （二）建筑物的折旧因素 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 ——有形损耗 引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关 ——自然力的作用引起的 正常使用的磨损 ——由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁 ——因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏 第六章 成本法 1、物质折旧 （二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 第六章 成本法 2、功能折旧 ①功能缺乏是建筑物的某些部件、设备、设施等没有其应有的功能。 ②功能落后是建筑物已有部件、设备、设施等功能低于正常标准或有缺陷。 ③功能过剩是建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准。 3、经济折旧 ——外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 （三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限法 实际观察法 成新折扣法 混合法 直线法 余额递减法 第六章 成本法 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命。 1、直线折旧法 Di——第i年的年折旧费 Di D ? C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数 R——残值率 计算公式： 第六章 成本法 建筑物的现值 年折旧率 第六章 成本法 累计折旧额 例6-8 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C 1000×200 200000元，R 2%，N 40，t 8 第六章 成本法 2、余额递减法 每一年的折旧额是当年年末房地产的剩余价值的一定的比率,年折旧额不相等。 假定房地产的残值率不等于0 而不再是房地产的重新构建价格的固定比率 年折旧额相等 。 ——折旧额递减法 第六章 成本法 例6-9 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、年折旧率和现值。 已知：C 1000×200 200000元，R 2%，N 40，t 5 第六章 成本法 …… 3、实际观察法 4、成新折扣法 q——成新率 VB C×q 直线法 观察法 R 0： 5、混合法 第六章 成本法 （四）求取建筑物折旧的注意事项 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时