不动产估价2.ppt

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。 建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不能超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 建筑后退要求 是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度 一般的，多层退让不小于5m，高层退让不小于10M 必威体育精装版规定：沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米；沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10米；沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8米；沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5米；在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。 此外，因城市规划调整导致道路红线变更，使道路红线两侧规划建筑物退让距离难以满足有关要求的，城市规划行政主管部门可适当调整退让距离 * * 第一章 不动产和不动产价格 第一节 不动产的概念和特性 第二节 不动产价格及其类型 第三节 不动产价格的影响因素 一.不动产的概念 （一）不动产 1.不动产的定义 不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。 “本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上建筑物。” ------《中华人民共和国担保法》第92条 第一节 不动产的概念和特性 不动产 不动产实物 不动产权益 土地 建筑物 其他附着物 房屋 构筑物 权利 利益 区位 收益 2.不动产的实物、权益和区位 地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等 不动产可视为是实物、权益与区位三者的结合，它们对于不动产价格的影响同等重要。 3.估价上不动产的三种存在形态 土地 建筑物 不动产 从实物角度看，现实中的不动产估价对象有： (1)空地； (2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物； (4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体； (5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)； (6)未来状况下的不动产； (7)已经消失的不动产； (8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修； (9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房； (10)包含有其他资产的不动产； (11)作为企业整体的一部分的不动产。 （二）土地?土地——是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 土地的自然特性： 位置固定性 质量差异性 不可再生性 效用永续性 土地的经济特性： 供给稀缺性 可垄断性 多用途性 收益级差性 ?对土地利用的三大制约： 土地使用管制——用途管制、城市规划限制 土地权利设置及其行使的限制——地役权 土地相邻关系的限制—— ?通风、采光、排水、排污的相邻关系； ?险情危害的相邻关系。 对一宗土地应有的认识—— 位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。 * 待开发土地的规划设计要求： 用地性质 建筑容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 建筑后退要求 建筑艺术 出入口方位 停车场建设要求 地面标高 其它要求 房屋 构筑物 水塔、道路、桥梁、隧道 住宅 非住宅 （三）建筑物 ?建筑物的构成： 建筑物 房屋——供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。 构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。 按经济用途分——商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等； 按结构材料分——钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构； ?建筑物的分类： ?对建筑物的基本认识： 坐落位置 面积 建筑层数和高度 用途 建筑结构 建筑装修 附属设备 建成年月 空间格局 外观 公共服务设施完备程度 维修保养及完损程度