不动产估价5.ppt

第四章 收益还原法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的估价步骤 第三节 收益法的特例 第四节 收益法应用举例 第一节 收益法的基本原理 土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征→不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得→将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额→该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。 (一)最一般的情形 设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率，V为待估房地产的收益价格。 假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。 (二)最简单的情形 V=a/r 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。 (三)有限年期且其他因素不变的情形 (1)资本化率大于0的情况 （有限年期修正系数） 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期有限。 (2)资本化率等于0的情况 V=a×n 假设前提：1、a每年不变；2、r=0；3、年期为n年。 有限年且其他因素不变的公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限的价格换算 例： 已知某宗收益性地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，还原率为10%，试求该宗地产30年收益权利的价格。 V30＝ V40× K30／K40 ＝2500×[1-1 /（1+10%)30]/ [1-1 /（1+10%)40] ＝2410.16(元/平方米) 3、比较不同年限的价格高低 例： 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000?元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设还原率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 [解]?? 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格： 甲房地产 V∞= V50/K50 =2000 /〔1-1 /（1+6%)50〕 =2114.81元/平方米 乙房地产 V∞= V30/K30 =1800 /〔1-1 /（1+6%)30 〕 =2179.47元/平方 米 表面上:乙低于甲 实际上:乙高于甲 4、用于市场比较法中土地使用权年限的修正 例： 某宗出让50年土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。 [解]?? 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。 V50＝ V∞×K50 ==1200×〔1-1 /（1+10%)50〕 ＝1189.78（元/平方米 ） 四、求取纯收益 (三)不同收益类型房地产纯收益的求取 1、出租型房地产纯收益的求取 纯收益=租赁收入--(维修费+管理费+保险费+税金+租赁代理费) 2、直接经营型房地产纯收益的求取 A.商业经营型房地产： 纯收益=商品销售收入--(商品销售成本+经营费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+商业利润) B.工业生产型房地产： 纯收益=产品销售收入--(生产成本+销售费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+厂商利润) 五、确定资本化率 (一)资本化率的实质——一种投资的收益率 (二)资本化率的种类 1、土地资本化率r 2、建筑物资本化率rB 3、综合资本化率rO 如果已知土地和建筑物价格分别占房地产价格的比率为x和 y，则 ro=rLx+rBy 一、土地残余法 1、适用条件： (1)收益性房地产 (2)土地与建筑物合并产生收益 (3)单独求取土地价格 2、公式 公式应用前提：土地未来收益无限年。 3、操作流程 土地残余法流程图 二、建筑物残余法 1、适用条件： (1)收益性房地产 (2)土地与建筑物合并产生收益 (3)单独求取建筑物价格 2、公式 公式应用前提：建筑物收益无限年 3、 操作流程 建筑物残余法流程图 解： 1、该商店一层价格的估算： 租约期内年纯收益=200×180×(1-25%)=2.7(万元) 租约期外年纯收益=200×200×(1-25%)=3(万元) 2、商店二层价格的估算： 年纯收益=200×120×(1-25%)=1.8(