不动产金融教案TUG.doc

绪论 李昀 20132207031060 1.1 房地产金融的作用和重要性 1.1.1 房地产业的特点 房地产业投资大、借款多、周期长 房地产市场手区域因素影响较大 房地产具有投资和消费的双重性 受国家政策和城市规划的影响 1.1.2 房地产业的重要性 城市房地产是城市存在和发展的物质基础 房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源 房地产业具有带动性 1.1.3 房地产金融的作用 房地产金融是房地产业发展的保障 利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控 引导住房消费 房地产金融政策调整储备、投资和股市间的关系 1.1.4 房地产业与金融业的关系 房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性就越强 房地产业痛银行业相互促进 房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行 1.2 房地产金融的发展 1.2.1 国外房地产金融的发展 建筑业协会 土地开发银行 .早期阶段（1769--1849）； .中期阶段（1850--1873）； .后期阶段（1873年以后）。 公积金制度 1.2.2 国内房地产金融的发展及存在的问题 国内房地产金融发展的几个阶段 住房建设资金管理阶段（1949--1978） 房改金融阶段（1978年开始） 房地产金融阶段（90年代以后） 成熟的房地产金融市场的标志 住房贷款以抵押贷款为主。 筹资方式多样，贷款种类丰富。 完善的法律体系。 完善的房地产金融市场结构。 金融机构建立适应市场的新机制、新方法。 房地产的预先介入机制。 全程管理机制。 科学决策机制。 呆坏账预警处理机制。 建立科学决策的方法和指标。 目前我国房地产金融市场存在的问题 房地产金融市场资金来源单一。 房地产贷款具有过渡性。 房地产金融市场不完善。 房地产金融市场法律体系有待完善。 商业银行经营机制有待转变。 商业银行违规放贷现象时有发生。 1.3 房地产金融的概念和内容 1.3.1 房地产的概念 房地产金融有广义和狭义之分。 广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。 狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产的行为。 而我们这里讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。 1.3.2 房地产金融的内容 目前我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。 第二章 房地产金融基本知识 2.1 房地产金融中的资本流及资金来源 2.1.1 房地产金融中的资本流 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： 1.资本的使用者：开发商、房屋预购者 2.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 3.服务中介组织：银行、经纪、信托公司 2.1.2 资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 1.保险公司 2.各种公积金 3.商业银行 4.储蓄贷款银行 5.互助储蓄银行 6.抵押银行 7.房地产投资信托公司 2.2 影响房地产金融市场的社会经济因素 2.2.1 通过膨胀 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。 2.2.1 银行利率 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 2.2.3 税法 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。 2.2.4 货币汇率 汇率的变化有两方面的作用（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产（2）当货币升值是，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种快速转移的方式 2.2.5 日用品价格。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。但其变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 2.2.6 房地产证券和其他投资工具的回报率 在房屋购买被普遍作为投资工具的情况