房地产开发及经营第6-1章.ppt

3)质量策划：是质量管理的一部分，致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。 4)质量控制：是质量管理的一部分，致力于满足质量要求。 5)质量保证：是质量管理的一部分，致力于提供质量要求会得到满足的信任。 6)质量改进：是质量管理的一部分，致力于提高有效性。 7)质量管理体系：是在质量方面指挥和控制组织的管理体系。 3、ISO9000族标准的构成 GB/T19000-2000 质量管理体系：基础和术语 GB/T19001-2000 质量管理体系：要求 GB/T19004-2000 质量管理体系：业绩改进指南 对外 满足顾客要求 用于认证 对内 用于内部质量管理 4、质量管理体系认证 质量认证是指由第三方对供方的产品和质量管理体系进行评定和给予书面证明的一种活动，分为产品质量认证和质量管理体系认证两种。 质量管理体系认证的意义： (1) 提高供方企业的质量信誉。 (2) 促进企业完善质量管理体系。 (3) 增强国际市场竞争能力。 (4) 减少社会重复检验和检查费用。 (5) 有利于保护消费者利益。 (6) 有利于法规的实施。 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意， 会减轻主管、共 事者的负担，也 让你更具人缘。 * 第六章 房地产项目管理 第一节 房地产项目管理概述 一、概念 二、项目管理单位及其任务 三、房地产项目管理的目标 四、房地产项目管理系统 一、定义 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 二、项目管理单位及其任务 在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。 房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 （1）项目建设单位。 项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。 如果除项目建设单位之外还包括其他投资者。如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理。 （2）项目设计单位。 在现代项目实施过程中，设计单位的工作任务已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。 项目设计单位的工作任务已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。 （3）施工单位（或项目承包商）。 项目产品的直接建造单位。一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务。 现代房地产项目使业主趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即“设计—施工—供应”的总承包方式。承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务。 （4）咨询单位（监理公司）。 咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。 当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。 上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义，因此在具体的实施过程，都可设立自己的相应的项目管理组织，以实施相