民法精神及民法典编纂1.ppt

集体建设用地的法律制度 ◆ 集体建设用地的范围 1、集体兴办乡镇企业用地； 2、村民住宅用地； 3、乡村公共设施用地； 4、乡村公益事业建设用地 思考：城市化进程中国有建设土地的来源？征收模式抑或直接入市模式。 相关论文： 陈小君：农村集体土地征收的法理反思与制度重构，《中国法学》2012年第1期。 韩松：集体建设用地市场配置的法律问题研究，《中国法学》2008年第3期。 陈小君、蒋省三：宅基地使用权制度：规范解析、实践挑战及其立法回应，《管理世界》2010年第10期 （一）集体土地的征收 1、集体建设用地——→国有建设用地——→用地人 （间接入市模式） 依据：我国《土地管理法》第43条的规定 。 2、法律目的：国家对集体建设用地商业用途的垄断。 ①卖方垄断，农民集体建设用地只能用于乡镇企业， 不得从事其他商业事项。 ②买方垄断：禁止其他任何单位和个人购买集体建设土地。 3、间接入市的原因： 1、严格保护耕地和保障城市化进程有序展开的需要。 2、保障农民长远利益的需要，维护集体土地的保障功能。 土地对农民的保障功能如何实现？ 3、保证国家的财政收入和经济平稳发展的需要。 4、间接入市的消极后果 1、不能满足城市工商业发展的需求，导致非公共利益征地行为泛滥。 2、政府滥用征地权力，侵害农民利益事件频频发生。 3、集体建设用地流转的“隐形市场”兴盛，小产权房交易市场繁荣。 4、国家对建设用地出让市场的垄断极易导致腐败行为。 重庆、成都地票制度反思 实现农村建设用地与城市建设用地挂钩，农村土地的有序转化和跨区域、远距离交易模式。是重庆土地政策的创新。 地票是土地指标的票据化。 ①不能实现土地利益的公平分享。 ②不能保障耕地的复垦。 ③建设用地与指标不对称。 ④可能导致土地腐败。 （二）集体建设用地的直接入市 1、根据： ①符合所有权平等保护原则 。 ②维护农民集体的利益 。 ③有利于抑制高房价。 ④遏制土地腐败。 2、各地试点： ◆ 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》2005；安徽、湖北、河北等。 3、直接入市的方式与条件 ◆方式： 出让、转让、出租、抵押 ◆条件： ①集体建设用地使用权的出让、抵押、出租应经2/3村民（代表）同意 ； ②符合乡镇土地利用总体规划和年度计划 ③集体建设用地出让须经审批，而转让、抵押、出租须登记。 （三）小产权房问题 也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 1.在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买； 2.在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 ◆小产权房热销的原因？ 其合理性？ 反对“小产权房”合法化的理由主要有： ①如果“小产权房”合法化，集体建设用地就会在利益的驱动下疯狂投入房地产业，导致国家对土地的失控，耕地大量流失； ②如果“小产权房”合法化，集体土地的房地产必然会上涨，城市低收入者仍然买不起房； ③城市郊区的农民通过出售“小产权房”获取巨额利益，转变为房地产的食利阶层。 支持小产权房的理由： ◆“小产权房”的产生是地方政府利益与农民集体利益博弈的结果。 1、有利于抑制房价； 2、有利于维护农民的利益。禁止“小产权房”交易的法律法规并不被民众认可。 3、有利于形成城乡统一的建设用地市场 4、有利于遏制土地腐败。 小产权房的转化 小产权房的效力问题。 →并非一律无效。 小产权房转化为保障性住房。 可能性？ 优越性？ 宅基地使用权 一、概念 指村民依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，享有建造住宅及其附属设施的权利。 1、无偿分配取得。 2、农村村民一户只能拥有一处宅基地。 3、尽量使用原有宅基地、村内空闲地， 占用农用地的要经特别程序批准。 宅基地的转让 1.只能转让给同一集体组织的村民；禁止城镇居民在农村购置宅基地。 2.禁止单独转让、抵押、投资等方式转让空闲宅基地和不正常使用宅基地。 3.村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ◆将来，宅基地能够流转吗？城中村的宅基地能够换取城市的社会保障吗？ 抵押权部分 一、抵押权的概念、特征： “担保之王” ：物的交换价值的担保；抵押权乃担保物权中最为理想的形态。 （一）不移转抵押物的占有 （二）从属性 抵押权随债权的转让而转让，抵押权不能与债权相分离。 （三）意定性 二、抵押人的权利义务 （一）抵押权与租赁权关系 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 ◆分房屋等不动产与车辆、设备等动产不同来分析。 (二）抵押人的处分权 抵押物的转让 1.经抵押权人同意转让的 --→有效