湘中园三期商业街定位分析报告(先驰投资20130410)讲解.ppt

1 湘中园三期商业街（现案名：湘中五金电器精品街） 一、市场环境 ——认清形势 重新审视我们所处的市场环境： 重新审视我们所处的市场环境： 重新审视我们所处的市场环境： 重新审视我们所处的市场环境： 重新审视我们所处的市场环境： 娄底商业物业分析 商业地产需要宏观调控： 商业地产以“地段论”影响地产界数年，2012年商业面积的大幅度上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式等方面进行研究；有待有关部门进行宏观调控。 　 娄底商业地产几大特点： 1、商业物业面积大幅度增加； 2、商业物业空置比例上升； 3、商业业态较为零乱； 4、规模较小，投资升值空间小； 5、商业物业管理档次较低； 6、本地投资商业力度较弱; 7、产品本身档次较低; 8、产品的规划设计相对落后; 9、地方招商力度较弱; 二、项目分析 ——了解项目 正确认识项目的自身条件： 湘中园三期商业街（现案名：湘中五金电器精品街） 正确认识项目的自身条件： 项目分析结论 项目优势不很突出，相反劣势却比较明显，能否规避掉这些劣势，找到合适的定位方向，是决定我们是否该拿此项目的关键所在。 项目价值研判 娄底大市场（洞新市场）临街面租金比较高，里面的门面租金比较低，据调查：临街面20－50平方的年租金在2.5－5万左右（含管理费等），里面的门面租金20－50平方的年租金在1.5－3万左右； 本项目周边的门面房（沿娄星南路），20平米左右，一般年租金在1.8-3万元； 九龙环球商业广场的租金现在也比较高，50平方左右的门面租金在3－5万上下。 如果拿下项目，我们该怎么做？   项目商业定性判断——思路放开看 零售与批发的问题： 零售需要大量人气，批发对交通组织要求很高； 主题与非主题的问题： 主题性商业能被记住，非主题性的商业除非已经深入人心，如：步行街； 业态选择的问题： 自成一体型； 与周边业态互补； 找出区域的空缺； 传统的业态做出特色、规模！ 经营模式定位初步排除： 批发市场； 大杂烩市场； 对交通组织要求不很高的； 对周边形象要求不高的； 不能与商业街形成互补的； 规模要求面积比较大的。 项目战略定位选择 三、定位方向研究 ——找准方向 哪个业态在娄底比较容易招商？ 定位缘起 每座城市都应有一条美食街！ 娄底餐饮行业 据从娄底市餐饮行业协会获悉：2012年娄底市餐饮行业实现营业额20多亿元，增长速度达20%，已成为全市国民经济发展增长幅度最高、发展速度最快的行业之一。 餐饮行业是娄底市经济发展的一个重要组成部分。近年，娄底市餐饮业发展迅速，餐饮行业协会自2009年成立以后，现已发展单位会员49家，个人会员68名，共有会员117名。协会代表会员企业争取经营政策、进行行业呼吁、保障经营环境、参与协调经营纠纷和争议等。积极组织参与行业活动，两年多来共推荐认定湘菜大师1名，湘菜、湘点、服务名师共20多名；推荐授予湖南省餐饮行业最具影响力人物1名；在第四届湖南省餐饮行业换届大会上，娄底市增补常务理事9名，推荐3人参加了商务部举办的国家级酒店酒家等级评定评审员资格考核，并获通过；推荐2人取得了国家级烹饪评委资格；组织参加职业技能鉴定考取行业相关高级技师、技师多人；发动50多人次厨师参加了中国烹饪协会在长沙举办的湘菜、粤菜、川菜、淮扬菜大师高级厨师研修班等，整体提高了行业的技术水平和知名度及影响力。 娄底饮食文化极富地方特色，苗、瑶、侗等民族许多饮食习俗保留至今并有创新发展。食杂、喜辣、好酸、味浓、爱闹（热闹）是湘中饮食文化的特点，娄底有“吃在新化”的赞誉，而新化的“十荤”、“十素”、“十饮”闻名遐迩。 十荤：雪花丸、三合汤、米粉肉、泥鳅炖豆腐、雷打鸭、红椒醋汤鱼、柴火腊肉、毛百叶、回锅狗肉、生肉脯。 十素：糍粑、蕨粑、笋粑、糯米粑、杯子糕、糁子粑、油炸粑、酣荞粑、猪血粑、粽子。 　　 十饮：擂茶、水酒、甜糟酒、米烧酒、苡米酒、冰梅酒、云雾茶、红茶、甘草薄荷银花茶、凉（树）水。 在娄底，吃具有比较丰富的社会涵义。首先在人们婚嫁丧娶等大事中，总是以吃作为其重要内容。其次，吃也是人们重要的社交手段之一，朋友之间相互往来，一定要盛情招待，以示主人的热情、豪爽。 在饮食结构方面，娄底人日常饮食一般以大米为主食，副食方面，农村以蔬菜为主，城市则肉食、水果的比重较大。娄底人还喜欢根据节令来制作一些腌菜、干菜、泡菜、榨菜、腊菜，每逢客至，总要端上桌