二手房市场向何处去.docVIP

岁末年初，我国部分城市的二手房市场交易持续升温，房价涨多跌少。记者在多地走访调研了解到，一线城市楼市延续交易火爆的局面，二手房市场进入量价齐升的阶段。 不仅如此，一线楼市产生的回暖效应正在向部分二三线城市传递。由于二手房市场一向被视为新房市场的晴雨表，多地二手房市场持续走高是否预示着楼市进一步回暖？未来制约房价走势的因素又有哪些？ 刚需入市致二手房市场交易量大增 2012年，楼市低开高走。经历了前期的以价换量、中期的回稳，到四季度成交量的持续放大，全年商品房成交量突破11亿平方米。2013年伊始，多地的二手房市场仍延续增量走势，尤其是一二线城市的二手房回暖趋势进一步明朗。 据链家地产市场研究部统计，1月1日至28日，北京市二手住宅成交1.67万套，同比上涨5.6倍，全月成交量可能达到1.9万～2万套，创2011年2月以来的最高值。 搜房网数据显示，1月21日至1月27日这一周，上海二手住宅市场虽然挂牌量同比2012年同期下降近15%，环比下跌3%，但无论成交量还是挂牌价都仍然继续回升，挂牌均价比上个月同期上升6.16%。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从2012年12月二手房市场的成交结构看，中低端房源交易增长速度反超中高端房源，说明刚需和改善型购房者入市节奏相应加快。 据南京网上房地产数据统计，2012年南京二手房市场共成交55685套，比2011年上涨了46.4%。另据南京链家市场研究部统计，刚性需求聚集区江宁区、江北地区的成交量占了全市二手房市场总成交量的30%左右。 该机构认为，“这说明2012年二手房依然主要受益于刚需市场的持续爆发，不少刚需购房者担心房价上涨，希望赶在年底前把房子敲定。” 分析人士表示，前些年成交的一手房，现已纷纷流入二手房市场，住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。 热点地区二手房价格看涨 除了交易量放大，部分热点城市的二手房市场交易价格同样水涨船高。 记者在多地走访调研了解到，目前热点地区的市场对房价上涨预期趋于一致，买方急于购房，而卖方则锁定价格甚至跳价，议价空间较小。 因为气候和春节的因素，一、二月份是东北房地产市场传统销售淡季。尽管近期长春商品房（新房）市场风平浪静，但二手房市场却十分活跃，成交量和成交价格已连续大涨3个月。据长房置换统计，从2012年11月到2013年1月，二手房交易量同比增加了23%，价格上涨了414元/平方米。 长春某代理咨询机构信息员费香君发现，近期长春二手房市场十分火热，价格普遍上调。“上周挂牌价还是每平方米6200元，这周涨到6400元了”，南关区一家楼盘，一周时间房主提价200元/平方米。 长春某房产中介代理公司总经理黄玉强说，最近不仅很多房主在提价，有时谈好价格了，还会突然变卦。 想改善住房条件的赵先生最近十分郁闷。“前不久，我看上了北京西南四环某小区的一套三居室，有100多平方米，靠近地铁，当时与业主谈的是260万元，并且交了定金。过了两天准备签约时，业主突然加价40万元，说房子还能涨，不肯签约了。”赵先生当时一点心理准备都没有，最终只好放弃。 “我总共看了二三十套房，感觉房价一直在涨。”上海白领王小姐称，有的房源稍一犹豫，房东就已等不及先出手了；还有的房东看她买房心切，突然加价两三万元，“现在最担心房价会出现报复性反弹。” 中原地产销售人员告诉记者，刚性需求购房者是目前二手房市场的主力军，从2012年6月开始，二手房市场就开始回暖，等购房者感觉到市场转向的时候已经错过最佳买房时机了。 “现在浦东一些地区的二手房的价格比2012年6月时涨了15%～20%，特别是近一个月来，涨幅最大，约5%～10%，有的房东挂牌价较高，而且丝毫不肯让步；整体感觉买方议价能力明显处于下风。” 二手房市场的复苏，原因是多方面的。专家分析指出，二手房市场之所以在目前呈现集中成交态势，既有季节性因素，也与市场预期有关。在观望了半年甚至更久之后，部分刚性需求对房价下行的希望破灭，纷纷出手，导致二手房量价齐升。 链家地产市场研究部张旭则认为，无论从购房需求的持续释放，还是买卖双方均看涨后市的心态来看，去年下半年以来的市场环境发生了扭转。 存量房入市或可制约房价走势 此前多部委多次表示，2013年必然会坚持调控。如继续出台新的调控政策，对房市进行行之有效的调控，则房价仍存在下行可能。否则，目前二手房价上行走势不会被打断。 在市场对2013年楼市看涨预期不断增强的情况下，专家建议，政府应在抑制投资投机性需求的基础上，进一步设法增加普通住房供应量。 21世纪不动产上海锐丰房地产研究部经理黄河滔称，二手房和一手房市场是联动的，一手房价格上涨过快就会把需求挤压到二手房市场，二手房价格上涨过快同样会分流部分需求到一手房市场，最后导致整个楼市量价齐升。 宋会雍认为，二手房市场对稳定楼市有