铜陵中南市场项目考察报告.doc

铜陵中南市场 项 目 考 察 报 告 2012年12月10日 目录 铜陵市概况及人口结构 铜官山区概况及房地产市场现状分析 项目基本情况 项目优劣势分析 项目开发成本预测 铜陵市概况 城市概况及地理位置： 铜陵市，中国安徽省省辖市。1956年10月12日依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。下设铜官山区、狮子山区、郊区三个市辖区，管辖铜陵县。城市环山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，也是全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。 2011年，铜陵 GDP总量达579.4亿元，按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。人均生产总值、人均财政收入继续保持全省第一。 5、城市总体规划 铜陵市“十二五”发展规划提出要构筑“世界铜都”、打造“皖中南中心城市”，同时，围绕建成区100平方公里、满足100万人口生活居住的“双百”目标，促进基础设施、环境建设、城市建设协调发展。 接轨长三角经济，接轨全球化市场经济。面向长三角经济，对传统产业进行全面提升。实施“东向发展”战略，融入长三角经济圈，成为电子信息设备制造业的服务基地。在未来的发展中继承和弘扬皖南地区丰富的历史文化和城市特色文化“铜文化”，并将其转化为促进铜陵经济发展的动力。通过“接轨、提升、服务、传承”，促进铜陵经济社会和城市发展的新跨越。城市发展方向：东进、西跨、北扩、南整。 铜陵市房地产市场现状 1、近三年土地市场情况 年度 国有建设用地 商业、住宅用地 土地出让面积（平方米） 土地总成交价（亿元） 2010 88 51 3135571 50.4734 2011 70 48 3836283 88.2710 2012 53 47 2550700 40.2080 2010年以来，政府整体推地节奏逐渐放慢，土地总推地量和成交量以一定比例递减，出让面积和出让金额也随之减少。如：2010年51、52号地块（太平湖路以南、陵江大道以西、铜井路以北、九华山大道以东）楼面地价888.13元/平米，而2011年80、81号地块（九华山大道以东，铜井路以南，乌木山大道以西）楼面地价771.68元/平米。 铜陵市房地产分布分析 按照地理位置与楼盘聚集情况看，铜陵市城区板块可划分为： A、中心区板块、 B、新城区板块、 C、东郊板块、 D、城南板块、 E、环天井湖板块 五大板块,呈现“一主四副”的格局，本项目用地位于中心板块东南部。 A、中心区板块特点： 中心区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该区域板块一直是市民居住认知度最高的的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活拍套设施。物业类型以小高层/高层为主，销售均价格基本在5500-7000元/㎡。 B、新城区板块特点： 该板块依托于政府规划的中心倾斜，新城区板块加速崛起，已成为铜陵市较为热门的板块。周边扎堆有万泰翡翠城、万泰水晶城、五环国际、恒大绿洲等一批高品质楼盘。该板块是主城区连接经济开发区的前沿，是城市规划“北扩”的要地，政府一大批市政工程迅速建设，该板块价值逐渐上升。物业类型多层与小高层为主，价格在4000-5500元/㎡左右。如：恒大绿洲高层精装均价5500元/㎡，五环国际高层优惠后均价4400元/㎡，万泰水晶城多层均价：6000元/㎡，高层均价4300/㎡ 三、项目概况 1、地理位置 本项目位于铜陵市天山大道、学院路、谢垄路、何村路围合区内，围合区内有省重点中学——铜陵市一中，东邻皖南最大的装饰材料市场——铜陵大市场，南邻铜陵市植物园，地理位置较为优越。 2、项目概念性规划 项目规划控制指标： 用地面积：121749.42㎡ 建筑面积：3450890㎡ 其中高层住宅：218300㎡ 单身公寓：25800㎡ 办公楼：24890㎡ 产权式酒店：25700㎡ 商业：42000㎡ 容积率： 2.8 建筑密度： 25.8% 绿地率： 32.8% 住宅户数：2068户 单身公寓：540户 总停车位：2600个 配套： （1）幼儿园：1800㎡ （2）其他：2400㎡ 3、地块内需拆迁建筑情况 地块内主要拆迁建材市场一个，城中村一个，据测拆迁就地安置赔偿约7.9万平米建筑物。其中属中南实业有限公司约3.5万平米以商业房为主，少量办公房，其余约4.4