青岛_都霖_馨苑营销策划报告_125PPT_2009年.ppt

都霖系列Ⅱ 都霖·馨苑 营销策划报告 目录 第一章: 市场综述 第二章：项目本体分析 第三章：项目客群分析 第四章：项目价格分析 第五章：项目形象定位 第六章：营销阶段及目标 第七章：宣传推广策略 第八章：基于不同客户的促销措施 第九章：销售案场管理及渠道构建 第十章：广告公司选择： 第十一章：需要公司协调的事项 第一章: 市场综述 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘分析 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.1 上半年销售量走势 青岛市2009年1-5月住宅成交量分析 根据上表得出： 1、08年观望市场之后，各楼盘适时调整价格，刚性需求集中释放，引发交易量回升； 2、2月份受春节休假影响，成交量略受影响，3月份强势反弹，出现小阳春，成交4393套。4月出现井喷，达到成交 5567套的新高 3、多数楼盘暗降， 御景峰购洋房抽奖送奔驰，百仕凯旋城起价从 6600 元/平米直接调整到5600 元/平米）； 4、经济危机之后，09年上半年国家整体经济表现好于预期，系列楼市救市措施成效逐步显现，市场信心得到增加。 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.5 客户心理走势分析 1、经过2008年长期的等待与观望，刚性需求大量积聚，经济危机之后，随着一季度 国家的经济整体表现优于预期，市民消费信心缓幅增长； 2、大量开发商促销回笼资金，导致相当部分客户对房价走势信心不足，持币观望； 3、地段仍然是投资型及住房改善型客户的置业首选考虑因素； 4、随着市场价格止跌欲扬，未来的地产市场主导力量仍未明朗，消费者与开发商的 拉锯战将是长期的。 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测2.3 城阳区2009年4月份成交面积分段分析 1、4月份总成交990套，与青岛市成交面积段分布类似，户型面积80-100㎡分段成交量最大，达392套； 2 、足可见在城阳区市面上户型面积80-100㎡为畅销面积段，客户认可度高，而对120平米以上分段面积抗性较大。 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘分析 万科·魅力之城 / 澳港国际 / 怡馨苑项目 / 鑫源·御景尚都 / 中冶地产项目 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘分析 万科·魅力之城 / 澳港国际 / 怡馨苑项目 / 鑫源·御景尚都 / 中冶地产项目 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘分析 万科·魅力之城 / 澳港国际 / 怡馨苑项目 / 鑫源·御景尚都 / 中冶地产项目 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘（待推）分析 待开楼盘竞争优势共性： 1、推出低密度产品（多层）。 2、户型讲求功能性及实用性。 3、有较好的品牌基础（鑫源：建筑出身 中冶：全国品牌强企）。 4、首次开盘，推广力度预计较大。 5、地段较本案离城阳市区近，有较强的区域优势。 第二章：项目本体分析 1、项目简介（住宅、商业） 2、项目SWOT分析 3、产品建议 2、项目简介 住宅26-29号楼 1、项目简介 商业 2、项目swot分析 3、产品建议 — 精装修 提高产品形象，增加产品溢价。 快捷、方便、节能的住房模式，拎包入住。 入住后减少装修带来的二次污染和浪费。 大规模的采购以及集中的装修，有助于建材有效使用及降低建材成本。 精装修房能够省略后期装修这一复杂的过程。 客户减少了受装修商蒙骗的可能。 购买精装修房无需忍受其他业主长期装修烦扰。 3、产品建议 — 精装修 精装修菜单参考数据 （装修标准:400元-500/平米） 第三章：项目客群分析 韩国及鲜族客户 根据一期产品主力客群统计及目前蓄客统计情况，韩国及鲜族客户占购房总客户70%以上，虽受全球经济危机的影响，韩国外资企业陆续撤退，但韩籍及鲜族客户将长期存在。 学院毕业生，外地在城阳务工者 更多的就业机会和区域发展前景将会吸引较高层次及学历的客群，届时住宅供需关系将 成为销售利好。 客群特性：大多在城阳未置业，积蓄微薄，对房屋的首付款金额非常敏感，对地段及产 品规划并不非常在意。 范围：惜福镇夏庄工业区、旺疃工厂区、棘洪滩工业园等工业园区。 第三章：项目