东港商业地块项目定位报告.ppt

东港京汇广场项目定位报告 donggangjinghuiguangchangxiangmudingweibaogao 可行性研究 过去的5年， 东港南片成熟了， 大桥开通了， 沈家门老街难以拓展了…… 那么，接下来的5年？ 结论： 由以上，从舟山城市发展和项目区域前景看，本项目都具备良好的市场前景，同时，随着老城区局限、东港新区的逐渐成熟，新区餐饮娱乐业面临良好的市场机会； 位于甬江边上的宁波老外滩是十八世纪中国首次对外通商 时的五个口岸之一，这里拥有宁波最有代表性的老建筑及 教堂。从2000年开始，经过两年的改造，老外滩被打造成 宁波首屈一指的高档次、多元化的商业街区。宁波老外滩采用全新的街区复合商业模式，集商业、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住于一身。通过有品质的商业控制和引入不同的商业模型，来树立“宁波城市次序时尚地标”和打造“宁波顶级都市社交平台”。 业态设置： 老外滩整体开业的共有近30家商户，餐饮有鲍翅餐饮品牌“名轩”、“天城府邸”，潮州餐饮店“渔米之乡”、家常粤菜馆“潮珍舫”、欧式风味的咖啡茶店“提拉米苏”、国际著名咖啡连锁品牌“星巴克”等。另外还有高档娱乐品牌“世纪五星”，历史悠久的“汉方州”足道，以及来自上海新天地的时尚酒吧“波钵街”等。 西湖新天地以杭州独特的园林，历史建筑为基础，将自然与时尚，历史与现代相 融合，最终形成一个具有国际水平，集世界知名品牌，餐饮、零售、文化、娱乐为一体的综合性休闲区。 西湖天地占地5万平方米，其园林占地3万平方米，于2003年4月底建成。是具国际水平的餐饮、文化、娱乐的时尚休闲中心。 业态配置： “西湖天地”得天独厚的自然景观优势以及西湖悠久的旅游资源历史，决定了其商业定位应以休闲为主，为消费者创造一个自然、轻松、舒适的消费场所。 以餐饮业态为主力，休闲餐饮和特色餐饮相结合，休闲餐饮为观光旅游人群提供休憩之场所，特色餐饮的目的性消费特性吸引时尚消费人群。 以颇具特色的零售商户充分发挥其作为旅游资源的特质，达到零售与项目整体定位的统一，同时挖掘了项目本身的潜在商业价值。 1. 结合项目自身的特点及丰富的旅游、景观资源优势，将当地的特色建筑及文化融于山水园林、绿化之间，创造自然、舒适的独特商业氛围。达到商业与自然的和谐统一。 2. 充分考虑项目作为旅游资源的特点，业态以餐饮为主，带动旅游人群及其他消费者的目的性消费，有效汇聚消费人流。 3. 以部分特色零售挖掘项目的潜在商业价值，提升项目品牌知名度及市场形象。 本项目业态定位 业态怎么设置? ■商业人流密度原则 ■客户停留时长原则 ■对店面形象需求刚度原则 ■人流导向性共赢原则 ■主力店昭示原则 ■业态不干扰原则 C1 C2 D1 D2 B E 本项目商业目前定位不详，但从商业体看规模与本项目相当，未来除在销售上可能与本项目形成一定竞争外，可与本项目形成联动效应，带动区域商业价值的提升和商业环境的形成； 分析： 沈家门餐饮娱乐老街 海莲路餐饮排挡 普陀区缺少高档集中大型餐饮休闲娱乐消费场所，传统老城区商业难以满足舟山城市快速发展对餐饮娱乐的需要，缺乏高档次餐饮娱乐场所，已成为舟山人及外来人员的共识。 百货商场、影院 大型特色餐饮主题街 大型超市、小型餐饮、精品店 沿街商业，洗浴 本案适合设置集中性餐饮、休闲娱乐特色商业街 东港区域商业中心业态组合模式： 定位原则： □ 符合商业共生性组合规律 □ 运营效益及开发利润最大化 规避区域存在的强势竞争业态 定位为商业前景好业态 合理把握业态组合比例 最大化价值组合 本项目定位思考： 1.餐饮与休闲娱乐比例如何分配？ 2.餐饮与娱乐休闲业态位置如何划分？ 3.餐饮应引入哪些品牌、怎样组合？ 4.娱乐休闲应引入哪些品牌、怎样组合？ 商业A,3F,单层约1400-1700M2，整幢约5000M2 A B1 B2 B3 B4 C 商业B1-B3,3F,单层约1150M2,整幢约3500M2 商业B4,3F,单层约800M2,整幢约2400M2 商业C,4F,单层约1200M2,整幢约4800M2 项目本体分析： 20M 56M 39M 32M 8.8M 开间8M，进深10M，单间面积80M2左右 开间8M，进深8.8M，单间面积80M2左右 开间8M，进深12M，单间面积100M2左右 项目本体分析： 铺面分析： 适合餐饮类 铺面分析： 适合娱乐休闲类及餐饮类 业态规划原则： 一层业态规划建议： 海岛风情海鲜街 日韩东南亚风情餐饮街 欧美风情精品餐饮街 大型美发连锁 国际知名品牌咖啡 1-4F大型水会中心 品牌中式餐饮酒店 1-3银行或精品店 最佳位置设置大型主力店,形成标志型业态,以吸引商家及人气 沿街设置对店面形象要求较高业态 利用狭长铺位设置舟山地方特色