租金反推法.doc

租金反推法与租金权重修正表的实操应用（市调必备） 近日，随着政府对房地产政策的再次放宽，楼市、房价等问题又被各方热议。 作为房地产行业中的商业地产，我们又可以从中房价得到什么启示？ 本期以上海各区房价为依据，介绍如何运用“反推法”和“租金权重修正表”，来合理推算商铺租金的一些公式及实际应用。内容以抛砖引玉为主，目的是帮助商业地产人在市调时能快速做出初步判断。 一、租金反推法 租金反推法是商业地产定价中较科学的定价方法，可以作为定价方法的补充，或者在当地同类型商业没有租金只有售价的情况下，先比较出售价水平，再以售价反推法得出租金价格。 公式：商铺租金 商铺售价×市场投资年回报率÷365（天） 说明：市场投资年回报率一般为8%（投资回报年限为12.5年） 商铺售价单位为（元/平方米） 商铺租金单位为（元/平方米/天） 二、房价与商铺售价的关系 根据不同城市的统计，商铺售价一般约为房价的1-3倍。 房价单位为（元/平方米） 三、案例试算 根据以上一、二的公式和关系，对上海各区房价进行反推各区租金，房价数据来源为CRIC2014系统，统计时间为2015.01.01-2015.03.24。如下图： 可反推得到如下租金结果： 我们看到，绝大部分的数据区间能够反映该区域的平均租金水平和基数，但有部分数据显示的租金会偏低或偏高的。这是因为我们市场投资年回报率取当前市场普遍认可的回报率造成的。 所以，如果我们需要得到更为精确的租金数据，特别是有针对性的某个物业或购物中心，我们就要从相等地段区域同类行业性质物业对比中修正获得，主要参与对比因素包括“周边环境”“规划及建筑”“配套设施”“营销管理”四大部分。 根据上表，我们选择已知租金条件的购物中心作为参照，进行深度的对比，这一过程称之为价值实现度对比： 最后根据上述得出的结果，进行租金的修真，即可得出更精确的租金数据