沙城商业项目定位及销售策略报告03.ppt

项目品质定位 针对首府欧洲小镇休闲商业广场的目标客户，结合自身商业欧式建筑风格特点，不论在装修上还是周围环境布置上，力求项目的高品质，使消费者在本区域内能找到不同于其他商业的的休闲氛围。 未来商家选择将建立在高品质、高品位、中档消费的基础上，避免出现不同档次商家共存的局面，进而破坏项目的整体品质。 项目功能定位 本项目应充分利用欧式文化、欧式建筑群等特点，做到购物、旅游、休闲、娱乐结合。避免以传统商业模式或者在传统商业模式上更新。在周边地区提供一个完善的服务配套同时，又为前来游玩的顾客提供一个休闲的场所。因此，本项目功能定位为： 1、为中端消费群提供一个远离闹市区，但又靠近区民区的休闲聚会场所； 2、为沙城顾客打造一个展示异域文化，又有新奇娱乐场所的购物广场。 谢谢观赏！ 项目主要经营业态：汽车维修、美容、社区超市、餐厅、移动通信、社区服务 项目商铺面积：150平米—400平米，最大商铺为B区西南角3400平米。基本户型300平米 购买客群年龄段：35岁—50岁之间，其中投资占30%，其余70%为自营 点评：经营业主参差不齐，商业氛围较乱，消费群体丰富，消费能力较强 纯粹意义上的商业地产项目较少：主要分布在火车站少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。 主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少：开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是本市中心客户前来购物消费，辐射能力较弱。 商业幅射力较窄：项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。 商业业态向多元化发展：新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。 步行街是商业形态，然而多数发展商都存在急于脱手的心态，因此，多数社区（甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取有针对性的招商工作。 很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性明显不足 因缺乏高档购物场所，多数消费群体选择外出购物，造成客户流失。 需求模型构建 典型项目解读 竞品项目分析 需求与价值对位 规划空间 价值空间 产品空间 空间 2 3 1 0 价值体系（VALUE） 需求（NEED） 规划空间 价值空间 产品空间 空间 0 2 3 1 价值体系（VALUE） 业态规划建议 产品设计建议 销售策略建议 本项目已基本具备，但需增加景观元素 项目定位中阐述 销售策略中阐述 产品设计模型导入 规划空间 价值空间 产品空间 空间 2 3 1 0 价值（VALUE） 需求（NEED） 目前，本项目产品设计已经基本确定，需在规划空间和价值空间两方面做足功课。 项目定位 业态划分 LIFESTYLE商业公园 ——是商业、也是公园 商业公园：绿化景观与商业的无间融合，将生活所需功能全面交融，一站式满足物质与精神的完整生活追求。 由于本项目的建筑风格具有很强的欧洲小镇建筑风情，建议本项目将景观元素融入到项目内，使本项目成为集休闲、娱乐、购物、游玩为一体的商业场所。 项目定位 业态划分 业态组成 业态构成 业态细分 比例 购物类 品牌专卖店 20% 餐饮类 大型餐饮 50% 中餐 快餐 轻餐 娱乐类 电影院 20% KTV 健身美体 美容美发 其它类 会所 10% 合计 　 100% 初步建议 A区 一层业态：A区设定为临街主题商业街，室外酒吧，将四栋建筑之间进行封闭处理，设置一进一出两个通行道路，有效阻留消费者。 入口 出口 入口/出口 B区 B区为酒店以及极具有私密性的高档独立会所。 养生村 整合身心 绽放生命 [带租约销售] 项目前期以销售为主，并承诺进行售后返租，以包租为营销卖点，促进项目成交 通过对市场环境调研结果和项目定位，我司建议销售采用带租约的销售 模式，一方面能够成为商铺销售的卖点，另一方面能使前期入市的商铺快速形成商业经营，带来良好形象，增强准业主的信心，促进后期商铺的去化。 售后包租，统一经营、统一管理、统一招商。商户可自营（但须按照业态规划经营），每年返还销售总款的6%，售后包租为期三年，三年后业主可自行与品牌商家签约，或者直接委托物业进行租赁（租金按照市场价格返还）。 假设，市场价格为7000元，我司建议销售价格提升30%； 即，建议销售价格9000元；面积200㎡，总