温州铂金府邸项目策划.doc

浙江工贸职业技术学院 毕业设计（论文） 课题（项目）名称：温州铂金府邸项目策划 课题（项目）来源： 实习单位 课题（项目）类型： 应用 系 部： 经济与贸易学院 专业班级：市场营销（房地产经营与管理）0801 学 号： 0810501214 姓 名： 邵甜甜 指导教师： 楼红平 指导教师职称： 副教授 ? ? 2011年 1月 6日 目 录 一、项目概况 1 （一） 地理位置 1 （二） 项目介绍 1 二、市场分析 2 （一） 2009年温州经济发展水平分析 2 （二） 2009年温州房地产区域经济分析 3 （三） 房地产市场主要数据 3 （四） 房地产交易市场环境分析 3 （五） 小结 5 三、SWOT 分析 6 （一） 优势 6 （二） 劣势 8 （三） 机会 8 （四） 威胁 9 四、消费者核心定位 9 （一） 项目产品定位 9 （二） 目标客户定位 9 五、营销策略 10 （一） 营销价格策略 10 （二） 项目渠道策略 10 （三） 项目推广策略 10 六、结论 12 参考文献 20温州铂金府邸项目策划 摘 要:本策划书通过研究分析温州2009年宏观经济水平和微观区域经济，收集有关房地产市场数据，最后分别对2009年的土地市场、商品房市场、商品房市场供应还有二手房市场进行了深入的分析结合铂金府邸的自我概况上下比较从而得出2009年铂金府邸在温州房地产市场各个方面的优势、劣势存在的机会和威胁。通过对铂金府邸这个案例的分析也粗略的看到了温州房地产市场未来将逐步朝着高端市场发展以及整个房地产市场给温州经济带来的利弊。 关键词：项目概况；市场分析；SWOT分析；消费者核心定位；营销策略 一、项目概况 （一）地理位置 三垟湿地是温州城市的生态园，方圆11.41平方公里，比西湖大2倍，是东南沿海最大的城市绿心。铂金府邸坐落于城市主动脉、横跨全城的瓯海大道与豪宅云集的汤家桥路交界处，与东南沿海最大的城市绿心，严格保护的生态绿肺“三垟湿地”零距离接触，与三垟湿地共饮同一条水、共享森林氧吧、共赏生态美景。瓯海大道东接永强机场，西连新火车客运站，是温州海、陆、空、铁交通大动脉。而汤家桥路犹如一条黄金走廊，穿行于北边的杨府山CBD、滨江高档住宅区和南边的市府行政核心商业区。 项目介绍 铂金府邸规划用地面积36384平方米，总建筑面积71315平方米。低密度的纯小高层围合社区，与三垟生态湿地亲密接触并形成双面临河的格局，铂金府邸并集萃法兰西经典建筑技法，秉承中式生活情感，将建筑肌理与湿地生态公园有机融合，采用高档石漆外墙材料，精彩演绎路易王宫建筑的典雅与经典，于温州再现法兰西贵族时代的尊者气象，散发着难以掩藏的华贵本色。 同时拟采用高科技水源热泵恒温技术、在地下水源中预埋热交换管，全方位通达室内，常年维持人体舒适室温，无噪音，纯天然的恒温技术，为这座生态家园注入了高科技的元素。并且设计了平层官邸和空中别墅等多种尊贵户型，奠定了铂金府邸高端生态豪宅的尊者地位。 铂金府邸以绿化均分的设计理念，悉心规划了社区内十一处主题式园林景观，让业主犹如置身于法兰西风情的异域公园之中，深切感受三垟湿地的自然生态、建筑与人的和谐共生，倾情演绎法国贵族生活的浪漫情怀。南北通透短板式结构，景致四面开扬，视野开阔，户户多处景观大阳台，与自然亲密接触，与阳光共舞。室内私家花园、270度景观视野、阳光餐厅、中空客厅…… 市场分析 （一） 截止到2009年6月底，温州市区库存商品住房面积21.40万平方米，套数1163套；较第一季度分别增下降了38.51%和49.32%。 （四）房地产市场交易环境分析 1、土地市场分析 土地市场在年前的一度徘徊后受楼市成交量持续放大背景的影响，亦表现出新一轮的狂飙，特别是在4月份的一场土地出让会上，原温州长运集团地块以高出起始价格55.69%的价格出让，楼面价格更是达到19607.84元，刷新了温州市土地出让价格新的记录。 土地市场的火爆一直延续到5月份，5月份温州市区成功了6宗土地，出让面积64982.32平方米，总建面积118000平方米；然而5月份出让的龙方村三产安置地块又同样上演了4月份长运地块疯狂竞拍的场面，最终以15205元/平方米的楼面价格刷新了该区域08年所创下的地王价格（08年庄头地块以151