关于成立长春市尾盘超市的动议.doc

关于迅即启动并建立甘肃西北房地产 （兰州）交易超市项目的报告 （2016年1月1日） 中共兰州市委员会、兰州市人民政府： 当前，房地产市场楼市供求面已呈基本平衡状况，楼市却面临着深重的去库存压力，即使有取消限购、降准降息等“救市”政策，也改变不了楼市亟待消肿“去库存”的严峻现实。去年下半年三次“双降”之后，虽然市场成交量价有所表现（主要在一二线城市），“金九十银”也基本定局，促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现了一定的繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后仍潜伏着深重的楼市危机。而这场危机对于今年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机正日益临近，尤其是三四线城市所面临的危机将更趋剧烈，压力也更为沉重。为此，根据中央提出的化解房地产库存及扩大有效需求，从而稳定房地产市场的重大举措，省外多个城市已率先建立起了由政府主导，以“惠民、便民”为服务宗旨的“房产超市”。房产超市这一新的营销交易模式一经推出，立刻得到广大购房者的欢迎，政府、业界、新闻界都对这一新生事物，进行了积极的评价。可以说房产超市是房地产市场发展到一定阶段的必然产物。一方面有利于百姓、有利于政府、有利于社会、有利于市场、有利于开发商、有利于经营者；另方面更有利于楼市消肿、去臃，缓释库存，化解尾盘。就大西北而言，仅以兰州为例，房地产市场历经十余年的稳健发展，成绩有目共睹，但是随发展而必然出现的库存及尾盘问题愈益困厄。截止2015年末兰州市商品房存量面积已达1000万平方米以上，且呈现出积重难返的困局。解决起来十分棘手。如何解决？我们必须上下齐心迅即从战略先机上，“作眼”卡尺，抢占高地。在急切治标的同时，逐步趋向标本兼治，最终达成预期目的，并随即转入常态化交易运营。为此，本团队就兰州市房地产市场的存量房问题，借鉴外埠成功经验，在深入市调，详尽研讨的基础上，特就填补空白出发，倡议迅即启动建立“西北房地产（兰州）交易超市”，并报告于下： 一、兰州市库存房源困局积重难返不可小觑 截止2015年12月，兰州市商品房（住宅）库存达62673套，商业库存面积为389.4万平方米。总库存超过1000万平方米。去化周期超过18个月。 从存量房生成的原因上看，无外乎以下三种： 建设存量房——开发商由于项目在建过程中发生资金短缺，发生资金链断裂，致使工程无法最后交工，而形成的沉淀尾盘； 销售存量房——一般来说是指当一个楼盘的销售进入尾声，一般仅余10%——20%的时候，一般情况下，开发商将减少发生营销费用，从而形成的卧底积压尾盘； 3、滞销存量房——由于开发商在开发过程中发生定位错误、质量问题、囤货居奇、价位虚高等多种原因，而形成的营销不利的尾盘。 4、质押、抵顶存量房——开发商向银行、投资担保机构以及工程公司、其他与房地产行业相关或服务于房地产的第三方机构以质押、抵顶等方式出让的大量房源； 据保守估计，由以上主要原因形成的兰州房地产市场存量及尾盘资金沉淀已达1000亿元以上。如果由政府，金融、信贷机构，开发商，以及中介（管理运营）机构共同携手，协力整治，以“房地产交易超市”的管理运营模式，加大对去库存房源的市场化力度，将逐年积累的库存房源整体入市，进行统合交易，必将使兰州房地产市场另避蹊径，别开生面，以集中交易来促使楼市销售进入良性和常态化运营，使去库存真正落到实处。 二、去库存是阻碍兰州房地产市场良性发展的症结所在 1、建立政府监管、多方协同的良性运营机制至为关键 ——处理库存房的困局，牵涉到开发商、建筑商、材料商、营销商，社会购房群体等诸多社会利益团体，唯有政府主导，积极贯彻落实中央大政方针，配置政策法规、金融信贷资源，引领多方依法运营，才能将各方面的利益，在新的基点上进行全新整合，通过倡导并推进兰州市域内的存量房整体进入房地产交易超市（平台），入市交易，供需见面，拉近差异，澄清疑虑，消减泡沫，去除虚高，示范引领，合理消费。从而真正起到去库存、除臃肿的目的。使之成为党委、政府指导、推进地方房地产业健康发展的切实抓手。通过处理库存房，盘活资金，平抑房价，优化结构，规范市场，让利百姓，扶持企业，推进发展，泽被后世。 加紧疏通社会资金的有效流动渠道迫在眉睫 ——通过房地产交易超市平台，疏通社会资金有效流动渠道。消除梗阻，促进消费，盘活资金应属当下首选模式。仅兰州市域内目前存量房沉淀已达1000亿元以上的社会资金，处理库存房产，盘活沉淀资金，活化社会资金再次进入资本市场和消费市场，使不良资产转化为社会财富，使社会财富循环流通，实现保值升值，发挥效用，促进兰州城市建设和经济社会的持续发展，确属当务之急。 亟需高屋建瓴，纾解困局，调整利益，和谐共赢 ——通过房地产交易超市平台，在处理库存房产，盘活沉淀资金的同