第八讲-城市与不动产关系.ppt

城市不动产经营水平、经营能力、经营规模的高低、大小，从一个侧面反映了一座城市的整体经营能力和竞争能力的高低、大小。 在城市经营层面，城市不动产价值的提高有助于城市价值的提高，城市价值的提高又反作用于不动产价值的提高。? 1、城市价值定义 城市的发展目标是多元的，包括经济、社会、文化和政治等多方面的目标。所以，城市的价值同样也是由城市的经济、政治、文化、历史、地理等多方面因素所决定的。因此，可以定义为： 城市价值是根据一个城市的环境和区位优势，集聚利用和优化配置更多的城市要素资源，为城市和市民创造更多经济价值和社会价值能力的综合体现。 ? 2、不动产价值的定义： 不动产/房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量，通过对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。 房地产包括房产和地产两个部分。所以，房地产价值也由这两个部分的价值构成，具体的房地产价值可以分解为不变资本价值和可变资本价值。 3、城市价值与不动产价值的关系 城市价值是不动产价值的外生影响因素 城市是一个非常复杂的开放的系统，而不动产是城市系统中一个重要的有机组成部分。 在城市内部，不动产与城市的关系是个体与整体、内因与外因的关系。个体因主体而存在，主体因个体而变化。 在价值层面，城市价值是不动产价值的决定性因素，是不动产价值提高的根本保障。不动产价值的确定和提高依赖于城市价值的提升。没有城市价值的提升，不动产价值就难以实现和提高。? 不动产价值是城市价值的内生影响因素 城市社会的和谐稳定问题是城市问题的重中之重，而城市的和谐稳定关键是要保证城市居民的基本生活要求，住房的要求和住房的品质无疑就是城市居民的基本生活保障。 房地产本身就包含很多独有的文化，是城市文化的重要组成部分。房地产文化中蕴含的建筑之美、科学技术、自然和文化景观、风俗习惯等，无不是映射出城市文化的特点，同时也体现出城市的价值。 房地产是一个城市的通俗名片，在城市化的进程中越来越多的人们进入了城市，而人们在对城市的选择过程中，最初的选择也是基于生活品质提高的要求，最直观的评判就是从城市房地产的评价开始的。 城市文化包括狭义文化和广义文化。 狭义的文化是指城市社会的意识形态，以及与之相适应的制度和组织结构，是人类社会发展积累的精神财富。 广义的文化是指城市各类社会历史实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。 城市文化是城市在发展过程中所创造的以及从外界吸收的思想、准则、艺术等思想价值观念及其表现形式。 城市文化不仅是城市人类的思想结晶，也是整个人类的智慧，是包括一座城市特定地域上所具有的文化特色以及这座城市从周边吸收来的，由城市化过程中大量外来人口带来的各种文化的融合。 城市文化是城市的形象和灵魂。一个城市的对外形象，不仅表现为鳞次栉比的高楼大厦，更重要的表现为深厚的文化底蕴和文化内涵。? 城市文化在城市价值组成中具有不可替代的作用。 一座城市只有具备深厚的城市文化内涵，才会有鲜明的城市个性、独特的城市风格，从而具有特殊的魅力和吸引力，进而具有独特的城市价值。 作为人类文化的一种具体表现形式，城市文化有其特定的文化系统或体系，并表现在物质文化、制度文化、精神文化三个方面。 一座城市有无文化，直接反映在城市的不动产上： A 有什么样的市民文化，就会有什么样的不动产建筑样式； B 有什么样的宗教文化，就会有什么样的宗教建筑； C 有什么样的色彩文化，就会有什么样的色彩建筑； D 有什么样的政治文化，就会有什么样的政治建筑； E 有什么样的产业文化，就会有什么样的产业建筑； 城市的经营，在不动产领域，是有“文化”的不动产的经营。 一座城市可否经营、如何经营、经营的如何，是这座城市不动产经营文化的直接表现。 有什么样的不动产思想经营思想，就会有什么样的不动产经营模式；有什么样的不动产经营水平，就会有什么样的城市经营水平。 城市的产业经营是指一座城市对主导产业（支柱产业、骨干产业）的经营。 一座城市的主导产业（或主导产业集群）决定一座城市的主要经济构成（城市税收组成、市民收入组成、市民就业组成、就业市民年龄结构组成、就业市民