第十章 土地金融.ppt

二、土地金融和几个相关概念 三、土地金融的特点 （一）土地金融安全性高 可以抵押的房地产 依法获得的出让土地使用权 依法获得的房屋所有权及其土地使用权 依法获得的期房所有权 依法可抵押的其他房地产。 不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 未依法登记领取权属证书的房地产 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产 行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。 土地在我国有着特殊重要性。在农村，土地是“三农”的基础和核心；在城市，土地是房地产业的基础。土地有很强的公共性和外部性，因此，为了国家安定和国计民生的稳定，政府对土地金融的干预比较强。同时，由于土地的特殊重要性，土地金融获得国家的补贴也相对比较多。在农村，国家通过农业政策和相关金融机构以及非金融机构的调整，影响土地金融；在城市，国家通过房地产金融部门实现对土地金融的干预。 土地金融涉及部门比较多，需要的相关专业人才也比较多。法律、会计、土地估价、农业技术部门等都有涉及，需要的专业技能比较高，操作程序和过程比较复杂。因此，在土地金融发展过程中，促进了相关部门就业岗位的增加，在活跃金融市场的同时对于促进我国第三产业的发展也有着特殊的重要作用。 四、土地金融的分类 五、土地金融的作用 促进农业建设和发展 国家实施土地政策的手段 提高居民的购房能力 国家宏观调控的工具 拓宽金融渠道，改善资产结构 两级市场运行完整。 金融机构吸纳居民储蓄提供房地产贷款，新的房地产金融工具不断出现。多种信用交织成网络，促进房地产金融迅速发展。 政府干预和市场运作比较完美地结合。 比较健全的法律体系。 （二）英国 20世纪80年代以前，英国施行的是公房制度——政府建造大量的公房,以低价租赁给居民。 进入80年代以后,英国开始鼓励住房私有化。作为改革的一个重要环节,大力扶持民间的房地产金融机构。英国建筑协会在此期间得到了很大的发展。同时,政府也为房地产金融提供宽松的环境,如税收减免、贷款利率优惠等。在鼓励房地产金融业发展的同时,着手解决房地产金融可能遇到的问题。在这样的环境下,英国的房地产金融得到了长足的发展。 （三）德国 房地产金融机构包括：商业银行、抵押银行、信用合作银行、储蓄银行、住房贷款协会，此外，保险公司和养老保险组织也提供房地产金融业务。 房地产金融系统的构成：契约储蓄系统、存款储蓄系统、抵押银行系统 新加坡的房地产金融是随着新加坡政府推行的住房计划一起成长起来的，在住宅金融市场上，政府发挥了主导型的作用。 新加坡房地产金融的特点是以公积金为后盾，公积金制度和住宅发展计划联系，解决了住房建设投资和住宅信贷来源。 （一）机构类型 国外土地金融机关主要包括：公营房地产金融机构，互助合作组织，私营房地产金融机构。 （二）房改金融阶段（1978—1994） 20世纪80年代初，“三三三”售房原则 1984年，建立房地产综合开发公司 1988年，增设房地产金融机构、官方开展信贷业务、发展房地产保险代理中介 1991年，试行住房公积金制度 1994年7月，国务院提出“全面推行住房公积金制度” 1997年，住房公积金制度作为房改政策的重中之重 （三）房地产金融阶段（1994—现在） 房地产金融框架形成的标志：《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》的出台 房地产金融迈开极其重要一步的标志：1992年中国人民银行上海分行颁布《房地产抵押贷款暂行办法》和中国建设银行总行颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》 c. 1997年中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》是新中国成立以后第一个全国适用的房地产金融方面的部门规章 d. 1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》是对它的补充，对担保形式作了更加详细的规定 e. 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该方案提出要停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融和规范住房交易市场。该方案的出台标志着我国住房制度改革进入全面启动阶段。 三、我国房地产金融的特点 住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜 住房金融市场竞争激烈，经营开始规范 住房金融发展迅速，有地区差异 四、我国房地产金融存在的问题 房地产金融市场资金来源单一。 其主要来源于两方面：住房公积金，金融机构利用储蓄筹集的资金。 住房贷款的额度低、期限短，不利于