第四章 房地产估价原则.ppt

4.房地产估价原则 4.1房地产估价原则概述 4.2独立、客观、公正原则 4.3合法原则 4.4最高最佳使用原则 4.5估价时点原则 4.6替代原则 4.7谨慎原则 4.房地产估价原则 4.1房地产估价原则概述 4.1.1房地产估价原则的含义 4.1.2房地产估价原则的内容 房地产估价的最高行为准则： 独立、客观、公正 房地产估价的技术性原则： 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 4.1.3房地产估价原则的作用 独立：估价机构是一个相对独立的机构；估价机构、估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人员在估价中不受外部干扰。 客观：不带偏见，完全从实际出发去估价。 公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。 4.3合法原则（前提） 合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例阐述合法原则： （1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。 问题：《城市房地产抵押管理办法》规定哪些房地产不得设定抵押？ （2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。 （3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 （5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。 合法原则的应用： 以拆迁评估为例说明。 4.4最高最佳使用原则 要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 须同时符合4个标准：（1）法律上许可；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化。 最高最佳使用，是在法律允许范围内的最高最佳使用。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： 法律上的许可性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 最高最佳使用具体包括3个方面： （1）最佳用途； （2）最佳规模； （3）最佳集约度。 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解： 收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。 最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 1、保持现状前提 2、装修改造前提 3、转换用途前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某种组合。 最常见的是2＋3种的组合。 4.5估价时点原则 要求：估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。 确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。 注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系； 估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格； 注意估价时点与估价作业期的不同； 在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同； 不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。 问题1：对以上估价时点和估价对象状况分别举例说明 问题2：在建工程的房地产可能存在几种情形的估价？ 4.6替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。 替代原则是市场比较法的理论基础。 替代原则在估价中的理解和运用： 如果附近若干相近效用的房地产并已知其价格时，可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。 不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产价格的牵制。 4.7谨慎原则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持