学位论文_新锦州家园营销策划报告论文.docVIP

辽 宁 工 业 大 学 房地产经营管理 课程设计（论文） 题目： 新锦州家园项目营销策划报告 课程设计（论文）任务及评语 学 院：管理学院 　　　　　　　　　　教研室：工程管理 学 号 学生姓名 专业班级 工程管理 课程设计（论 文）题 目 新锦州家园项目营销策划报告 课程设计（论文）任务 《新锦州家园项目房地产营销策划》任务如下： 熟知房地产经营管理的基本内容； 掌握运用房地产营销策划的基本内容和体系； 了解新锦州家园项目概况； 掌握SWOT分析方法和4P营销策略方法； 掌握宏观市场环境分析方法； 掌握项目定位、广告策略方法； 掌握各种方案的技术经济评价方法。 指导教师评语及成绩 成绩： 指导教师签字： 年 月 日 目录 一. 市场分析 1 （一） 宏观环境分析 1 （二） 锦州市房地产市场概况 4 二. 项目分析 13 （一） 开发商简介 13 （二） 项目概况 14 （三） 住宅设计分析 15 三. 项目SWOT分析 16 四. 项目定位 16 （一） 市场定位 16 （二） 客户定位 17 （三） 形象定位 17 （四） 价格定位 18 五. 项目营销策略 18 （一） 房地产营销产品策略（Product）? 18 （二） 房地产营销价格策略?(Price)? 19 （三） 房地产营销渠道策略?(Place)??? 19 （四） 房地产营销促销策略?(Promotion)? 19 （五） 价格策略 20 （六） 品牌策略 20 六. 广告策略 21 七. 开盘前准备工作 21 （一） 销售进度控制 21 （二） 开盘宣传 21 八. 主题规划建议及附件 22 （一） 推荐方案的总体描述 22 （二） 推荐方案的优缺点描述 22 九. 结束语 25 参考文献 26 市场分析 宏观环境分析 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 城市发展对土地财政的依赖有增无减 2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。